09-04-2014

Hypotheekrente historisch laag!

Wanneer de hypotheek oversluiten?
De hypotheekrente is gedaald naar een historisch laag niveau. Voor veel mensen loont het dan ook om de hypotheeklasten te laten doorlichten en te bekijken of oversluiten voordeel biedt. Oversluiten houdt in dat de huidige hypotheek wordt omgezet naar een nieuwe hypotheek. In de praktijk wil dit vaak zeggen dat je naar een hypotheek met een lagere hypotheekrente overstapt, een andere hypotheekvorm kiest en/of naar een andere hypotheekaanbieder verhuist. Je sluit dus een nieuwe hypotheek af, waarmee je de oude hypotheek aflost. In deze kwestie bespreken we wanneer je de hypotheek kan oversluiten en waar je dan aan moet denken.

Rente stijging verwacht?
Wanneer de actuele hypotheekrente lager is dan de hypotheekrente die je betaalt voor je bestaande hypotheek, kan het interessant zijn om over te sluiten. Wanneer de rente weer gaat stijgen zal het voordeel snel minder worden of geheel verdwijnen. Oversluiten van je hypotheek brengt altijd kosten met zich mee. Hierbij moet je denken aan afsluitkosten, notariskosten, taxatiekosten, maar ook aan een mogelijke ‘boeterente’ voor het vervroegd aflossen van je huidige hypotheek.

Een voorbeeld:
Een hypotheeksom van € 225.000 met een rente van 5,0%. De rente is in 2011 vastgezet voor een periode van 10 jaar en loopt dus nog 7 jaar door.

Stel dat de hypotheek naar een andere aanbieder kan worden overgesloten tegen een rente van 4,0%. Dergelijke verschillen komen we nu vaak tegen. Dan bedraagt het voordeel elk jaar 1% oftewel € 2.250. Met een resterende rentevaste periode van 7 jaar bedraagt het voordeel € 15.750. Stel dat de totale kosten voor het oversluiten € 9.000 bedragen. Dat is een fors bedrag, maar toch worden deze hoge kosten al binnen 4 jaar  terugverdiend. Het is dan ook zeer interessant om de hypotheek over te sluiten.

Rentevaste periode loopt af
Het oversluiten van je hypotheek is  vooral een goede keuze wanneer je rentevaste periode (bijna) afloopt. In dat geval betaal je namelijk een lage boeterente of helemaal geen boeterente, omdat de hypotheekverstrekker (bijna) geen rente-inkomsten misloopt. In de praktijk betekent het dat voor hypotheken met een renteherziening binnen 3 jaar vaak financieel voordeel kan worden behaald.  

Nieuwe hypotheekrichtlijnen
De hypotheekrichtlijnen zijn door de overheid en de banken in de afgelopen jaren sterk verzwaard. Of een bestaande hypotheek onder de nieuwe regels kan worden overgesloten en wat de nieuwe voorwaarden betekenen voor de maandlasten,  moet dan ook goed worden onderzocht. Pas na een goede analyse van de mogelijkheden en kosten moet een besluit voor oversluiten worden genomen. Helaas passen de diverse geldverstrekkers de regels soms verschillend toe. Daarom is het ook van belang de hypotheek niet te laten beoordelen door de adviseur van een bank. Een dergelijke adviseur kijkt namelijk alleen naar de mogelijkheden van de bank waar hij voor werkt.

Hypotheek hoger dan woningwaarde
Vaak is de hypotheek hoger dan de waarde van de woning. Volgens de huidige regelgeving mag de maximale hypotheeksom niet meer dan 104% van de marktwaarde bedragen. Daarnaast mag tegenwoordig maximaal de helft van de waarde van de woning aflossingsvrij worden verstrekt. De woning in bovenstaand voorbeeld heeft een waarde van € 200.000.  Dan bedraagt de maximale verstrekking € 208.000. Hiervan mag € 100.000 aflossingvrij mag worden verstrekt. Het restant van € 108.000 moet worden afgelost in maximaal 30 jaar. Er moet dus een oplossing worden gezocht voor het verschil tussen de huidige hypotheek van € 225.000 en de nieuwe hypotheek van € 208.000. En natuurlijk de kosten voor het oversluiten. In veel gevallen is het mogelijk om het ‘gat’ te dichten.

Voorkomen van overkreditering 
Ter bescherming van de consument is de Gedragscode Hypothecaire Financieringen ingevoerd (kortweg: GHF). Het doel van de gedragscode is voorkomen dat huizenkopers  te hoge hypotheekschulden aangaan (overkreditering). In de code worden onder andere regels gesteld ten aanzien van een verantwoord hypotheekmaximum.

Zo moet iedere aanbieder van hypotheken met dezelfde ‘woonquotes’ moet rekenen. Een woonquote zegt hoeveel procent van je inkomen mag worden gebruikt voor hypotheeklasten. De geldverstrekker moet hierbij vooraf  toetsen of het inkomen voldoende is om de maandlasten van de hypotheek te kunnen dragen. Deze woonquotes worden periodiek door het NIBUD (www.nibud.nl) vastgesteld. Ook Nationale Hypotheek Garantie (www.nhg.nl) gebruikt deze woonquotes. Indien de lasten van de hypotheek hoger worden, dan op het inkomen kunnen worden gedragen, mag de geldverstrekker geen akkoord geven.  De woonquotes zijn de afgelopen jaren verlaagd. Met name wanneer sprake is van  één inkomen kan er veel minder worden geleend dan voorheen.

Conclusies
Bij de huidige lage rente is het slim om te laten bekijken of de hypotheek niet voordeliger kan worden gemaakt. Zeker wanneer je de hypotheek wil verhogen, bijvoorbeeld voor een verbouwing, kan oversluiten van de hele hypotheek interessant zijn. Het is belangrijk om vooraf te laten berekenen wat oversluiten je gaat kosten. Het is aan te raden dat je je hierbij laat informeren en adviseren door een ervaren en onafhankelijke hypotheekadviseur, die kan bemiddelen voor een groot aantal verschillende geldverstrekkers.

Nemassdeboer maakt gebruik van functionele, analytische en tracking cookies. Instellingen