20-01-2016

Wettelijke regelingen hypotheek gewijzigd

In deze eerste Kwestie van Geld van 2016 gaan wij in op de belangrijkste wijzigingen voor  woninghypotheken, die per 1 januari 2016 zijn doorgevoerd. 

Verlaging van de maximale verhouding tussen de waarde van de woning en de hypotheek
Is het de zoveelste beperking van de renteaftrek of een maatregel om woningbezitters tegen financiële problemen te beschermen? Hoe dan ook, met ingang van 2016 mag een hypotheek  maximaal 102% van de waarde van de woning bedragen. Omdat de kosten voor de aankoop van een woning (overdrachtsbelasting, notariskosten, kosten voor de aankoopmakelaar, kosten voor advies en bemiddeling van de hypotheek en taxatiekosten) hoger zijn dan 2% van de koopsom van de woning, betekent dit dat er bijna altijd eigen geld gebruikt moet worden om een woning te kunnen kopen.

Zeker wanneer er verbouwingsplannen zijn, doet een koper er goed aan zich hierover te laten informeren. De komende twee jaar wordt deze regeling namelijk verder aangescherpt. Met ingang van 2018 mag de hypotheek niet groter zijn dan de waarde van de woning. Voor bepaalde energiebesparende maatregelen geldt een uitzondering en geldt maximaal 106%. 

Let op: De maximale verstrekking van 102% geldt niet bij de herfinanciering van een bestaande hypotheek. Wanneer een bestaande hypotheek wordt overgesloten en de financiering alleen betrekking heeft op de aflossing van de huidige hypotheek, vermeerderd met de bijkomende kosten, mag de maximale verstrekking van 102% worden overschreden.  Het aantal geldverstrekkers dat deze uitzondering ook in de acceptatievoorwaarden heeft opgenomen, is echter beperkt.

Verlaging van de maximale kostengrens voor een lening met Nationale Hypotheek Garantie
Wanneer een hypotheek wordt afgesloten met Nationale Hypotheek Garantie (NHG), krijgt de geldverstrekker een extra zekerheid. In ruil voor deze zekerheid is meestal een lagere hypotheekrente van toepassing. Bovendien profiteert ook degene die de hypotheek afsluit, ook van extra zekerheden. Wanneer een woning noodgedwongen moet worden verkocht en er een restschuld overblijft, wordt deze restschuld onder voorwaarden kwijtgescholden.

Om voor een lening met NHG in aanmerking te komen mag de koopsom, vermeerderd met 6% voor te maken kosten, niet groter zijn dan € 245.000. Bij een herfinanciering mag de restschuld, vermeerderd met de werkelijke kosten, deze kostengrens niet overschrijden.

Let op! Vanaf 1 juli 2016 wordt de kostengrens verlaagd naar € 225.000. Daarna wordt de kostengrens jaarlijks vastgesteld aan de hand van de gemiddelde koopsom van woningen in Nederland.

Verlaging van de maximale hypotheekrenteaftrek
De belasting over inkomen uit werk en woning heeft een oplopend tarief over vier schijven. Naarmate het belastbaar inkomen hoger is, is een hoger belastingtarief van toepassing. Zowel de tarieven als de schijven zijn met ingang van 2016 veranderd. De vierde belastingschijf bedraagt het ongewijzigde belastingtarief van 52% en geldt voor een belastbaar inkomen van meer dan € 66.422. Voorheen gold dit tarief ook voor de bepaling van hypotheekrenteaftrek. Echter met ingang van 2014 wordt de belastingaftrek in de hoogste belastingschijf jaarlijks verlaagd met 0,5%, tot uiteindelijk 38%. In 2016 geldt een maximale hypotheekrenteaftrek van 50,50%.

Verruiming van de eenmalige schenkingsvrijstelling komt terug vanaf 2017
In 2015 is de vrijstelling van de schenkbelasting (belastingvrij schenken tot € 100.000) vervallen.
In 2016 zijn de normale vrijstellingen van toepassing. De overheid heeft aangekondigd dat de verhoogde eenmalige vrijstelling in 2017 terugkomt. De volgende voorwaarden worden van toepassing:

De ontvanger van de schenking:

  • is tussen de 18 en 40 jaar.
  • heeft in 2013 of 2014 niet gebruikgemaakt van deze vrijstelling.
  • gebruikt het bedrag van de schenking voor:
    • aankoop, verbetering of onderhoud van de eigen woning.
    • aflossing van de eigenwoningschuld.
    • aflossing van een restschuld van de verkochte eigen woning.
    • afkoop van rechten van erfpacht, opstal of beklemming.   
    Conclusie en advies
    De (fiscale) regelgeving verandert continu, zo ook weer aan het begin van dit jaar. Het is daarom voor de meeste mensen moeilijk te overzien welke consequenties deze wetswijzigingen voor hen hebben. Staan er belangrijke gebeurtenissen op de planning? Zoals de koop en/of verbouwing van een woning? Dan is het belangrijk om een goed beeld te hebben van de mogelijke keuzes en de gevolgen van deze keuzes. Laat je bij grote financiële gebeurtenissen dan ook altijd goed voorlichten en adviseren door een deskundig en onafhankelijk adviseur. Wacht daar niet mee tot het moment waarop beslissingen moeten worden genomen, maar wees op tijd.

    Tot over twee weken!
     

    Nemassdeboer maakt gebruik van functionele, analytische en tracking cookies. Instellingen