2018: Wat wijzigt er voor hypotheken?

In onze laatste Kwestie van geld namen wij een aantal wijzigingen met je door die op Prinsjesdag bekend zijn gemaakt. In deze Kwestie van geld gaan wij wat dieper in op de wijzigingen die te maken hebben met de woningmarkt en hypotheken.

De maximale hypotheek wordt verlaagd
Vanaf 01-01-2018 kun je maximaal 100% van de koopsom van de woning lenen. Voor dit jaar is dat nog 101%. Als je dus een huis koopt van € 200.000, kun je volgend jaar maximaal € 200.000 lenen. Alle bijkomende kosten moet je zelf betalen. Denk hierbij aan de kosten van de aankoopmakelaar, de advieskosten van je financieel adviseur, de kosten voor het verkrijgen van Nationale Hypotheek Garantie, de overdrachtsbelasting en de notariskosten. Deze kosten kunnen bij een koopsom van € 200.000 oplopen tot wel € 12.500. 

Sparen voor het kopen van een eigen huis wordt dus steeds belangrijker.  Er zijn spaarrekeningen die speciaal zijn ontwikkeld voor (toekomstige) starters op de woningmarkt. Met deze eigen huis spaarrekeningen kun je het startkapitaal voor een eigen koopwoning tegen een hogere rente bij elkaar sparen. Voor jezelf of voor je kinderen.

Tweeverdieners kunnen in 2018 meer lenen voor een huis
Er gelden regels bij de bepaling van de maximale leencapaciteit. Hierbij wordt bepaald welk deel van het bruto jaarinkomen besteed mag worden aan de hypotheek en andere kredieten; de zogenaamde woonquote. Deze woonquote stijgt naarmate er sprake is van een hoger inkomen. Hoe hoger de woonquote, des te meer er geleend kan worden. Als je allebei werkt, mogen volgens de regels beide salarissen niet volledig worden meegenomen bij de bepaling van de woonquote. De gedachte daarachter is dat een toekomstige daling van het gezinsinkomen niet direct leidt tot betalingsproblemen. In 2017 mag het laagste inkomen voor maximaal 60% worden meegeteld. In 2018 wordt dit percentage verhoogd naar 70%.

Meer lenen bij rentevast periodes korter dan 10 jaar
Bij een hypotheek met een rentevast periode korter dan 10 jaar, die aan het einde van de rentevast periode is afgelost, mag vanaf 2018 gerekend worden met de daadwerkelijke rente. Nu moet de geldverstrekker de wettelijk vastgestelde toetsrente van 5% gebruiken om te berekenen of je de maandlasten kunt betalen. Vanaf volgend jaar mag de werkelijke rente worden gebruikt. Aangezien de werkelijke rente in de meeste gevallen lager is dan de toetsrente van 5%, kan er meer geleend worden.

Restschuld in 2018 niet meer aftrekbaar
De rente voor een restschuldfinanciering is fiscaal aftrekbaar. Dit zorgt voor lagere maandlasten voor  huizenbezitters die verhuizen met een restschuld. Daarnaast heeft een restschuldfinanciering met renteaftrek bij veel banken een aparte status, waardoor meer geleend kan worden.

Dit was een tijdelijke crisismaatregel, die was bedoeld om de doorstroming op de huizenmarkt te stimuleren. Inmiddels worden er meer woningen verkocht en is het aantal woningen dat onder water staat gedaald.

Vanaf 2018 vervalt voor nieuwe gevallen de renteaftrek voor het financieren van een restschuld. Hierdoor wordt verhuizen met een restschuld duurder. Restschulden die zijn ontstaan van 28-10-2012 tot 31-12-2017 blijven in aanmerking komen voor renteaftrek.

Hypotheekrenteaftrek gaat in 2018 omlaag voor de hoogste inkomens
Het percentage van de maximale hypotheekrenteaftrek wordt geleidelijk verlaagd van 52% naar 38%. Dit gebeurt in jaarlijkse stappen van een half procent. Deze beperking treft alleen huiseigenaren die in de hoogste belastingschijf zitten. Voor de hoogste inkomens (in de belastingschijf van 52%) gaat het maximale percentage dat zij aan hypotheekrente mogen aftrekken in 2018 omlaag van 50% naar 49,5%.

Andere wijzigingen
Tenslotte zijn er nog enkele wijzigingen die niet direct te maken hebben met je hypotheek, maar wel van invloed zijn op jouw financiële situatie. Het nieuwe kabinet heeft onlangs aangegeven met name de middenklasse te willen steunen.

Over je vermogen betaal je belasting. Over een deel van je vermogen hoef je geen belasting te betalen. Dit is het heffingsvrij vermogen. Onlangs heeft het kabinet besloten dat het bedrag waarover je geen belasting hoeft te betalen, verhoogd gaat worden van € 25.000 naar € 30.000.

Daarnaast wordt de inkomstenbelasting voor de middeninkomens verlaagd. Twee van de vier belastingschijven verdwijnen en het hoogste tarief wordt verlaagd.

Wil je weten wat dit voor jouw situatie betekent? Of zijn jouw financiële zaken al een tijdje niet bekeken? Neem dan contact op met je financieel adviseur en laat jouw situatie weer eens doorlichten.

Deze Kwestie van geld is geschreven door Jack Tol, hypotheekadviseur bij nemassdeboer.