De Familiebank hypotheek

De prijzen van woningen zijn in de afgelopen jaren behoorlijk gedaald. De hypotheekregels zijn echter in diezelfde periode behoorlijk scherper geworden. Daarom is het voor starters nog steeds moeilijk om een redelijk onderhouden koopwoning te vinden, die binnen het budget past.  Maar als ouders kunt u misschien uw kind(eren) een handje helpen door zelf voor bank te spelen. En het levert ook nog eens extra fiscaal voordeel op. In deze kwestie aandacht voor deze vorm van financieren, ook wel  ‘familiebank hypotheek’ genoemd.

Familiebank
Bij een familiebank leent een familielid geld aan een ander familielid. Hier kan voor beiden voordeel aan zitten. Er is tegenwoordig namelijk een (groot) verschil tussen de rente die bij een bank betaald moet worden voor een lening en de rente die een bank betaalt op een spaarrekening. Het ene familielid betaalt bij een bank meer rente voor zijn lening dan het andere familielid rente krijgt op zijn spaargeld. Het verschil is al snel 2 of 3 procent.

Door de handen ineen te slaan, kan er een gezamenlijk voordeel behaald worden door geld binnen de familie te lenen. De geldlener betaalt minder rente voor zijn lening en/of de geldverstrekker krijgt meer rente op zijn spaargeld. Gezamenlijk is er altijd een voordeel.

Let op: voor diegene die het geld uitleent, is er natuurlijk wel het risico dat hij zijn geld niet (tijdig) terug krijgt. Vandaar dat deze vorm van lenen vooral binnen een familie wordt toegepast, waarbij meestal de ouders lenen aan een kind. Vandaar ook de naam 'familiebank'.

Voor meer zekerheid kan een lening met onderpand – zoals een bedrijfspand – ook vastgelegd worden bij de notaris. De notaris kan dan ter meerdere zekerheid van de geldverstrekker, een hypotheekakte opmaken die, net als bij een hypotheek van een bank, wordt ingeschreven bij het kadaster.

Denk er ook aan dat de rente echt betaald moet worden om te voorkomen dat de fiscus lastig gaat doen. Leg de lening schriftelijk vast en betaal de afgesproken rente. Anders zou de fiscus de lening als een schenking kunnen zien.

Familiebank hypotheek
Ook voor een woninghypotheek kan de familiebank gebruikt worden. Er komt dan nog een fiscaal voordeel bij, als de hypotheekrente aftrekbaar is. Dat is het geval wanneer het geld wordt gebruikt voor de aankoop of verbetering/verbouwing van een woning waar de persoon die de lening aangaat, daadwerkelijk gaat wonen. Bij een lening van € 50.000 is het totale voordeel al gemiddeld ca. € 800 per jaar. Zou dit geld niet geleend maar geschonken worden, dan mist u dit voordeel, ieder jaar weer.

Let op: per 1-1-2013 geldt dat een nieuwe lening voor een eigen woning volledig in 30 jaar en minimaal annuïtair afgelost moet worden om voor hypotheekrenteaftrek in aanmerking te komen. Dat geldt ook voor de familiebank hypotheek voor de eigen woning.
Daarnaast kan een (beperkte) lening binnen de familie er ook voor zorgen dat de bank wel een aanvullende hypotheek wil verstrekken. Er is daardoor immers minder hypotheek nodig t.o.v. het inkomen en de waarde van het huis, waardoor het rentepercentage soms ook lager kan worden.  Op € 250.000 hypotheek geeft 0,2% lagere rente €  500 extra bruto voordeel per jaar. Voorwaarde hierbij is wel dat de bank bij het verstrekken van de hypotheek, de lening van het familielid buiten beschouwing laat. Dit is in de praktijk vaak het geval.

Let op: Zorg er altijd voor dat de kosten – zoals notariskosten – door de persoon worden betaald die het geld leent. Alleen dan zijn deze kosten aftrekbaar als ‘hypotheekkosten’.

Voordeel samen delen
Bij een familiebank lening of hypotheek is er een gezamenlijk voordeel. Bij een hypotheek is dit maximaal, als er voor een zo hoog mogelijke rente gekozen wordt. De persoon die het geld leent mag de betaalde hypotheekrente namelijk gewoon als aftrekpost opvoeren op de belastingaangifte. Hij betaalt dan na hypotheekrenteaftrek minder extra rente dan dat de geldverstrekker extra ontvangt.
De belastingdienst accepteert als richtlijn een maximale rente van 1,25 x de marktrente.

De extra betaalde hypotheekrente kan vaak eenvoudig gecompenseerd worden doordat de geldverstrekker (bijvoorbeeld de ouders) het verschil terugschenkt aan de geldlener (het kind). Een ouder mag een kind belastingvrij € 5.141 schenken per jaar.

Let op: Het uitgeleende bedrag behoort nog steeds tot het eigen vermogen van de persoon die het geld uitleent. Die persoon moet hierover dus nog steeds 1,2 procent vermogensrendementsheffing betalen, maar die moest hij of zij ook betalen over het spaargeld

Goed advies belangrijk
Het opzetten van een familiebank hypotheek dient goed te worden voorbereid. Neem daarvoor dan ook de tijd. Laat u adviseren door een goed opgeleide financieel adviseur met ruime kennis en ervaring. Dat kost natuurlijk geld, maar zal u mogelijk een hoop zorgen besparen.