24-09-2014

Droomhuis gevonden! En nu? Deel 2

Enkele edities van Kwestie van Geld geleden trapten we af met een eerste artikel van een vierluik. In dit vierluik behandelen we de belangrijkste vragen die iemand op zijn weg vindt bij de financiering van een woning. Door de lagere huizenprijzen en de huidige lage hypotheekrente is het nu vooral voor starters op de woningmarkt een uitstekend moment om een woning te kopen. De eerste Kwestie van Geld in deze serie ging over de keuzes die gemaakt moeten worden bij het bepalen van de hoogte van de benodigde hypotheek. In dit tweede deel belichten we de hypotheekrente en beschrijven we belangrijke aspecten die een rol spelen bij het bepalen van de rente die het beste bij u past.

Hypotheekrente, wat is het eigenlijk?
Geregeld krijgen wij de vraag waarom de hypotheekrente per hypotheekaanbieder zoveel kan verschillen. Door te omschrijven wat rente eigenlijk is en waaruit deze wordt opgebouwd, proberen we dat in deze Kwestie duidelijk te maken.

Rente is de vergoeding die een geldverstrekker in rekening brengt voor het uitlenen van geld, het verstrekken van de hypotheeksom. De hypotheekrente bepaalt daarom voor een belangrijke deel de uiteindelijke hypotheeklast. De gevraagde hypotheekrente  bestaat uit meerdere elementen en is van vele factoren afhankelijk. Allereerst bestaat de rente uit een inkoopprijs, met andere woorden: tegen welke prijs kan de bank zelf het geld inkopen? De prijs waartegen geldverstrekkers zelf geld aan kunnen trekken is onder meer afhankelijk van de bron van inkoop (zoals lenen bij een andere bank of staatsbank, of door bijvoorbeeld spaargelden aan te trekken) en het vertrouwen dat in de bank bestaat. Hoe groter het vertrouwen in een bepaalde geldverstrekker, hoe lager de rente waartegen deze partij geld kan aantrekken. De aangetrokken gelden willen geldverstrekkers graag uitlenen. Omdat een hypotheekaanbieder een commerciële onderneming is zullen hierbij wel opslagen worden toegepast. De belangrijkste opslagen zijn de risico-opslag, de kostenopslag en de winstopslag.

Een partij die geld uitleent probeert altijd zo goed mogelijk in te schatten wat de risico’s zijn met betrekking tot de terugbetaling van de geleende gelden. De risico-opslag die bij elke geldlener van toepassing is, dient ter compensatie van het risico van het niet terugontvangen van de verstrekte lening. Daarom geldt: hoe risicovoller de lening is, hoe groter de risico-opslag die de geldverstrekker hanteert. Dit is duidelijk terug te zien in de rentelijsten van banken. Hoe groter de lening is ten opzichte van de waarde van het onderpand (de woning), hoe hoger de aangeboden rente. Dit in verband met het verhoogde risico dat de lening niet helemaal kan worden afgelost bij een eventuele noodgedwongen verkoop van de woning. De risico-opslag wordt optimaal beperkt bij een hypothecaire lening die wordt aangegaan met Nationale Hypotheek Garantie (NHG). Bij een lening met NHG wordt een restschuld die ontstaat bijeen noodgedwongen verkoop van een woning onder bepaalde voorwaarden kwijtgescholden. Hierdoor loopt de bank veel minder risico en is daarom bereid een lagere risico-opslag in de hypotheekrente door te rekenen.  Zo’n rentekorting kan variëren van 0,6% tot wel 1%.

Dan hebben we nog de kosten- en winstopslag. De hoogte van deze opslagen is mede afhankelijk van de efficiency van de geldverstrekker, de kosten van de bedrijfsvoering en bijvoorbeeld het kantorennetwerk. Door het verlagen van toetredingsbarrières voor bijvoorbeeld buitenlandse geldverstrekkers en pensioenuitvoerders hoopt onder meer de Vereniging Eigen Huis dat de concurrentie tussen diverse aanbieders zal stijgen. Dit zal leiden tot een daling van de winstmarges en daarmee de aangeboden hypotheekrente. Uiteraard volgen wij deze ontwikkelingen op de voet.

Keuze rentevast periode
Een van de aspecten die spelen bij het inrichten van de hypotheek, is de keuze voor de rentevast periode. Veel mensen die wij spreken geven in beginsel aan dat ze streven naar een zo laag mogelijke rente. Gedurende deze gesprekken blijkt vaak dat men ook streeft naar bepaalde zekerheden. Zijn de hypotheeklasten nog steeds betaalbaar wanneer de rente stijgt? Zou de rente niet voor langere periode vastgezet moeten worden zodat een stijging van de maandlasten voor bepaalde tijd wordt uitgesloten? In beginsel geldt: des te langer de hypotheekrente wordt vastgezet, des te hoger de rente is. Het aanbod van rentevast periodes en renteconstructies is heel groot. Welke rentevast periode of renteconstructie het beste bij u past is afhankelijk van uw huidige en te verwachte toekomstige  financiële positie. Iemand die bij een verzwaring van de vaste lasten gedurende een bepaald periode  in de problemen denkt te komen, doet er goed aan de rente voor lagere periode vast te zetten. Daarbij speelt de eigen risico beleving en renteverwachting natuurlijk ook een belangrijke rol. Een goede adviseur probeert door verschillende scenario’s te schetsen, door te blijven vragen en vooral door goed naar u te luisteren samen met u de juiste keuze te maken. Het spreekt voor zich dat alleen een onafhankelijke adviseur, die niet gebonden is aan één bank of aanbieder de tarieven van alle aanbieders met u vergelijkt en daarom in staat is samen met u de beste keuze te maken.  

Tot over twee weken!

Nemassdeboer maakt gebruik van functionele, analytische en tracking cookies. Instellingen