05-11-2014

Droomhuis gevonden! en nu? (Deel 3)

Deel 3 Renteaftrek en aflosvormen
Wat wordt geleend dient ooit te worden terugbetaald. Dit geldt ook wanneer een hypothecaire lening wordt aangegaan. Deze Kwestie van geld is het derde deel in een serie van vier, waarin wordt stilgestaan bij vragen die een belangrijke rol spelen in een hypotheek adviesgesprek.  In deze aflevering staan we stil bij de aftrekbaarheid van rente en de keuzes die er zijn met betrekking tot het aflossen van een woninghypotheek.

Wanneer is er sprake van aftrekbare hypotheekrente?
Alleen een lening die wordt aangegaan voor aankoop, verbetering of onderhoud van de eigen woning wordt in beginsel aangemerkt als een fiscale Eigen Woning Schuld. Alleen voor leningen die als zodanig door de belastingdienst worden ‘herkend’ mag de rente via het belastingformulier worden verrekend met het inkomen, wat tot een belastingvoordeel leidt. Dat hoeft niet altijd een woninghypotheek te zijn. Ook van een persoonlijke lening of doorlopend krediet voor een verbouwing kan de rente aftrekbaar zijn. Sinds 2001 is de aftrek gemaximeerd tot een periode van 30 jaar, vanaf het ontstaan van de schuld, wanneer die na 2001 is ontstaan.

Welke regels zijn er ten aanzien van de aflossing van een hypotheek?
Tot voor kort waren er ten aanzien van de aflossingsvorm van een woninghypotheek geen fiscale beperkingen met betrekking tot de aflosmogelijkheden. Hierdoor werden hypotheekvormen waarbij er niet of niet direct op de lening wordt afgelost heel populair (aflossingsvrije hypotheek, bank)spaarhypotheek of beleggingshypotheek). Gedurende de looptijd werd op deze manier maximaal geprofiteerd van de renteaftrek. Sinds 1 januari 2013 wordt een hypotheek, voor zover die is ontstaan na 1 januari 2013, alleen nog maar als Eigen Woning Schuld aangemerkt wanneer de lening in een termijn van maximaal 30 jaar geheel - en ten minste volgens een annuïtair schema - wordt afgelost.

Overgangsrecht
Geldt deze regel voor iedereen? Nee, deze regel geldt niet voor woninghypotheken die op 31 december 2012 al bestonden. Iemand die bijvoorbeeld in 2012 een aflossingsvrije hypotheek had van € 150.000 en deze bij een andere geldverstrekker  wil onderbrengen  (oversluiten), om  bijvoorbeeld om te profiteren van de zeer lage rente van dit moment, behoudt het recht op renteaftrek wanneer er een nieuwe aflossingsvrije hypotheek van € 150.000 wordt afgesloten. De resterende duur van het recht op renteaftrek blijft uiteraard ongewijzigd. Voor starters op de woningmarkt betekent dit,  om de lening te mogen kwalificeren als fiscale Eigen Woning Schuld, de keuze van hypotheekvorm beperkt wordt tot een lineaire- of annuïteitenhypotheek. Of een combinatie van deze twee aflossingsvormen.

Om te bepalen welke aflossingsvorm het beste aansluit bij jouw situatie is het, naast de vaststelling wat de fiscale mogelijkheden zijn, belangrijk ervoor te zorgen dat de maandlasten in elke fase van de looptijd van de hypotheek betaalbaar blijven. Bij iemand die verwacht dat zijn inkomen in de toekomst nog zal stijgen, is een stijging van de netto maandlasten wellicht acceptabel. Bij een verwachte inkomensvermindering,  bijvoorbeeld wanneer een van de partners minder gaat werken of bij een naderend pensioen, is een daling van de woonlasten op moment van inkomensdaling vaak noodzakelijk om de lasten betaalbaar te houden. Dit houdt in dat er (soms versneld) op de lening moet worden afgelost, zodat de hypotheeklasten lager worden.

Beleggingsverzekeringen
Zoals al eerder opgemerkt waren hypotheekvormen waarbij gedurende de looptijd niet op de hypotheek werd afgelost zeer populair. Om in de toekomst (een deel van) de hypotheek af te kunnen lossen werd er in veel gevallen een zgn. kapitaalverzekering afgesloten. Door middel van periodieke premies wordt er binnen een dergelijke verzekering een kapitaal opgebouwd. Op de einddatum wordt dat opgebouwde kapitaal dan gebruikt voor (gedeeltelijke) aflossing van de hypotheek. Veel van deze verzekeringen zijn als beleggingsverzekering afgesloten. Mede door (vaak hoge) kosten die in een beleggingsverzekering worden verrekend blijven de resultaten vaak achter bij de oorspronkelijke doelstelling. Dat heeft geleid tot de benaming ‘woekerpolis’.  Om te voorkomen dat een ongewenst hoge schuld resteert vanwege een tegenvallend resultaat van de beleggingsverzekering, is het raadzaam dergelijke verzekeringen kritisch te laten beoordelen.

Wat is de beste hypotheek?
Helaas bestaat de beste hypotheek niet in algemene zin. De beste hypotheek is een hypotheek die zowel bij de start als gedurende de hele looptijd past bij jouw financiële en persoonlijke situatie. Of daaraan gemakkelijk is aan te passen. Koop je binnenkort voor het eerst een woning of wil je verhuizen (doorstromen) of ben je er niet zeker van of je huidige hypotheek nog aansluit bij je verwachtingen en doelstellingen? Ga dan naar een onafhankelijk hypotheekspecialist en laat je goed voorlichten over de (fiscale) mogelijkheden.

Nemassdeboer maakt gebruik van functionele, analytische en tracking cookies. Instellingen