11-03-2015

Een woning gekocht of eraan bekocht?

Het komt helaas voor. Na lang zoeken heb je je droomwoning gevonden en na een onderhandeling accepteert de verkoper je bieding. Echter de verkoper bedenkt zich en je ziet je droomwoning aan je voorbij gaan. Kan je als koper dan de verkoper aan de koop houden? In deze kwestie gaan we in op enkele praktijkvoorbeelden en geven wij aan hoe dit uitwerkt als er discussie ontstaat over het al dan niet tot stand zijn gekomen van een (ver)kooptransactie.. 

Koper heeft bedenktijd, de verkoper niet
Voor een situatie als hierboven beschreven bestaat er een wettelijk kader waarbij een consument kan worden beschermd. De koper heeft daarin een wettelijke bedenktijd. De koop van een woning door een consument moet schriftelijk worden aangegaan (art. 7:2 BW). Na ontvangst van een exemplaar van de door beide partijen getekende schriftelijke overeenkomst, kan de koper nog drie dagen van de koop afzien: de zogenaamde bedenktijd.

Maar wat zegt de wet als de verkoper zich bedenkt?  Voor de verkoper is er geen bedenktijd opgenomen. De wetgever wilde namelijk de koper van een woning beschermen tegen een overhaaste koopbeslissing. Deze bescherming vond men voor een verkoper niet nodig.

Een ander voorbeeld. Nadat je met de verkoper overeenstemming had bereikt over alle voorwaarden voor het kopen van de woning, komt er op de al georganiseerde openhuisdag iemand kijken die dezelfde woning wil kopen zonder één enkel voorbehoud. Die koper doet ook nog een hoger bod. De verkoper wil de woning dus niet meer aan je verkopen maar aan de andere koper omdat deze domweg een hoger voorstel heeft gedaan. Dit gebeurt echter nadat jouw bieding al was geaccepteerd door de verkoper. In hoeverre is de woning dan al jou verkocht ?

De koop was toch per e-mail bevestigd? Jij staat op het standpunt dat de verkoper aan de verkoop vastzit, afspraak is afspraak. Er is immers overeenstemming bereikt over de prijs en alle andere voorwaarden. Jij hebt met de verkoper en diens makelaar over de verkoop en de akkoordverklaring met elkaar per e-mail gecorrespondeerd. Je eist daarom dat de verkoper meewerkt aan het opstellen en ondertekenen van de schriftelijke koopakte.

Heeft dit kans van slagen? De wet eist dat de koop van een woning in één schriftelijke overeenkomst (akte) wordt vastgelegd. Twee verschillende (op elkaar aansluitende) akten óf een briefwisseling zijn niet voldoende. Bovendien is een mondelinge koop van een woning nietig. Dit betekent dat de verkoper niet gebonden is aan de mondelinge verkoop. En ook niet hoeft mee te werken aan het opstellen van een schriftelijke koopakte. Dit heeft de Hoge Raad al in 2011 geoordeeld.

Kan je een schadevergoeding eisen? Een schadevergoeding kan je in dit geval vergeten. Omdat er nog geen schriftelijke koopakte was, was er juridisch gezien nog geen koop tot stand gekomen. Er is dan ook geen wettelijke grond om de verkoper tot schadevergoeding te dwingen, zelfs niet als hij vanwege een hogere prijs aan een ander wil verkopen.

En als er wél een schriftelijke akte is opgemaakt? Als er wél een schriftelijke akte was geweest dan was de koop rechtsgeldig tot stand gekomen. De verkoper zou er dan niet zomaar onderuit kunnen komen en had mee moeten werken aan de verkoop en de levering van de woning. De verkoper zou er alleen onderuit kunnen als er in de koopakte een ontbindende voorwaarde zou zijn opgenomen. In dat geval kan de koper een schadevergoeding eisen. In de meeste koopovereenkomsten is daarvoor een boete opgenomen van 10%.

Wat is verstandig?
Nog steeds komen mensen die zelf een woning aan- of verkopen regelmatig van een koude kermis thuis. Ergens in het (ver)koopproces blijkt iets net iets anders uit te pakken dan verwacht en de transactie komt niet tot stand of er ontstaan andere problemen. Schakel daarom altijd een gekwalificeerde en erkende makelaar in die ingeschreven staat in een erkend makelaarsregister (NVM of VBO makelaars). Voor het geval je het toch allemaal zelf allemaal wil gaan regelen, dan volgen hier enkele adviezen:

• Zorg zo spoedig mogelijk na de mondelinge of ‘e-mail overeenstemming’  voor een schriftelijke vastlegging in één koopakte. Leg duidelijk vast wanneer de bedenktijd voor de koper eindigt.
• Leg in de koopakte duidelijk vast in welke gevallen de koper en/of de verkoper de koop nog kunnen ontbinden.
• Neem in de overeenkomst boetebepalingen op voor het geval één van de partijen zich niet aan de afspraken houdt of wenst te ontbinden.


Nemassdeboer maakt gebruik van functionele, analytische en tracking cookies. Instellingen