06-11-2009

Eigendomsverkrijging door verjaring

Eigendomsverkrijging door verjaring

Het komt in de praktijk geregeld voor dat buren een geschil hebben over de eigendom van een bepaalde strook grond. Hoe zit dit nu precies?

Kadastrale grens
De kadastrale grenzen van een perceel bepalen in beginsel tevens de juridische eigendomsgrenzen. Dit kan echter anders zijn als er sprake is van een eigendomsverkrijging door verjaring. De bezitter van een strook grond kan de eigendom daarvan door middel van verjaring verkrijgen. Iemand is bezitter van een strook grond indien hij deze grond voor zichzelf houdt alsof hij daarvan eigenaar is. Of daarvan sprake is, wordt beoordeeld aan de hand van de “verkeersopvattingen”. In ieder geval zullen de feitelijke grenzen in dat geval anders liggen dan de kadastrale grenzen.

Verjaringstermijn
Te goeder trouw: een bezitter te goeder trouwe verkrijgt de eigendom na een onafgebroken periode van 10 jaar.
Te kwader trouw: voor een bezitter te kwader trouw geldt dat de eigendom wordt verkregen na een onafgebroken periode van 20 jaar. Er bestaat nog onduidelijkheid over het moment waarop de verjaringstermijn van 20 jaar begint te lopen. De ene rechter zegt dat deze termijn pas begint te lopen op 1 januari 1992, omdat verjaring “te kwader trouwe” vóór die datum (onder het “oude” recht) niet mogelijk was. Terwijl de andere rechter zegt dat de termijn ook al vóór 1 januari 1992 in kan gaan. Pas als ons hoogste rechtscollege, de Hoge Raad, zich hierover uitgesproken heeft, weten wij welk standpunt het juiste is.
Let op: Het kan dus zo zijn dat de feitelijke grenzen van een perceel niet gelijk zijn aan de kadastrale grenzen. Daardoor kunnen de juridische eigendomsgrenzen van een perceel onduidelijk zijn. Tip: voordat u tot de aankoop van een perceel grond over gaat, is het belangrijk goed na te gaan waar de kadastrale grenzen van het perceel liggen.

Vrijwaringsverklaring
Als het niet mogelijk is om vóór de aankoop van het perceel grond de eigendomsgrenzen vast te (laten) stellen, is het voor de koper verstandig om een vrijwaring in de koopovereenkomst op te laten nemen voor alle kosten die vanwege een eventueel geschil betreffende de eigendomssituatie moeten worden gemaakt.
Naar de rechter: ook kan in de koopovereenkomst opgenomen worden dat alle kosten die vanwege een aanhangig te maken geschil betreffende de eigendomssituatie door de koper gemaakt moeten worden, voor rekening van de verkoper komen.

Bedrag in depot
Tenslotte kan ten behoeve van de koper respectievelijk de verkoper (afhankelijk van de uitkomst van de procedure) eventueel een bedrag in depot worden gehouden bij de notaris betreffende het gedeelte van de aankoopsom voor de strook grond waar onduidelijkheid over bestaat. Het alternatief is om een lagere koopprijs overeen te komen en de risico’s te dragen.

Ook willen wij u nog even onder de aandacht brengen dat het steeds vaker voor komt dat huizen worden verkocht (en dus ook gekocht) op een openbare executieveiling. Veel van de huizen die op deze veilingen worden gekocht, worden daarna verhuurd of doorverkocht.
Kopers op deze veilingen moeten zich goed informeren over eventuele aanvullende voorwaarden. Aanvullende voorwaarden kunnen zelfs in de vorm van een zogenaamd “derdenbeding” worden opgenomen in de veilingvoorwaarden en het proces verbaal van de veiling. Door zo’n derdenbeding kan een ander dan de koper en de verkoper een beroep doen op bepaalde afspraken.

Zo kon een woningstichting een beroep doen op een schadevergoeding omdat het Reglement van Maatschappelijk Gebonden Eigendom (MGE) van toepassing was op de verkoop van de woning. Op grond van dit reglement moest de koper er ook zélf gaan wonen. Toen de (professionele) koper er niet zelf ging wonen, eiste de stichting een schadevergoeding.
Het reglement werd van toepassing verklaard in de voorwaarden voor de executoriale verkoop én er werd naar verwezen in het proces verbaal van de veiling. Volgens de rechter in Rotterdam kon de stichting dan ook een beroep doen op het Reglement MGE, hoewel zij géén partij was bij de overeenkomst, zeker nu sprake was van een professionele koper.

Let dus goed op bij een (executie) veiling. Er kunnen bijzondere voorwaarden gelden, waar ook anderen dan de koper en de verkoper een beroep op kunnen doen. Wees als koper op uw hoede, zeker als u professioneel handelt.

Tot over 2 weken

Nemassdeboer maakt gebruik van functionele, analytische en tracking cookies. Instellingen