Hoe zit het ook alweer met een recht van overpad
In veel koopovereenkomsten voor woningen komen speciale regelingen voor, zoals het recht van overpad. Ook in veel nieuwbouw contracten zie je dit terug. Met enige regelmaat krijgen wij hier vragen over. Een recht van overpad is een zogenoemde erfdienstbaarheid, die iemand het recht geeft om over het erf (bijvoorbeeld van de buurman) te mogen gaan. De wet bepaalt hoe dit recht ontstaat en hoe het eindigt. Wat de regels zijn en hoe ze in de praktijk werken, lees je in deze kwestie van geld.
Vestiging erfdienstbaarheid
Hoe vestig je een erfdienstbaarheid van een recht van overpad? Wij geven daar een voorbeeld van.
Jan is eigenaar van de percelen X en Y. Perceel X beschikt over een achteruitgang, die alleen via perceel Y kan worden bereikt. Als Jan perceel Y aan Piet verkoopt, stelt hij als voorwaarde dat de achteruitgang naar perceel X voor hem en voor opvolgende eigenaren bereikbaar blijft.
Inschrijving notariële akte in Kadaster
Om het gebruik van perceel Y ten behoeve van de achteruitgang naar perceel X voor nu en in de toekomst vast te leggen, moet er een erfdienstbaarheid worden gevestigd. De wet bepaalt dat een erfdienstbaarheid door vestiging ontstaat als:
- De afspraak over de erfdienstbaarheid in een notariële akte wordt vastgelegd; en
- Deze akte in de openbare registers (het Kadaster) wordt ingeschreven.
Een erfdienstbaarheid kan ook eindigen. Als de erfdienstbaarheid voor onbepaalde tijd geldt, eindigt deze volgens de wet alleen in een van de volgende gevallen:
- De eigenaar van het heersende erf (de ‘gebruiker’) doet afstand van het recht.
- De rechter heft de erfdienstbaarheid op, omdat de uitoefening ervan onmogelijk is geworden of omdat hierbij geen redelijk belang meer is.
- Er is sprake van vermenging doordat het diende erf en het heersende erf van dezelfde eigenaar worden.
Op een bepaald moment koopt een woningcorporatie beide percelen van Jan en Piet en geeft ze in gebruik aan verschillende huurders. Een paar jaar later verkoopt de woningcorporatie perceel X aan Rik en perceel Y aan Simon. Simon stelt dat de erfdienstbaarheid door vermenging is komen te vervallen, aangezien beide percelen van dezelfde eigenaar waren. Rik vindt echter dat het recht is blijven bestaan omdat de woningcorporatie de percelen steeds aan verschillende personen heeft verhuurd, zodat de erfdienstbaarheid steeds gebruikt is. Zij stappen naar de rechter.
Wat zegt de rechter? Volgens de uitspraak van de Rechtbank Noord-Holland op 19.07.2017 (RBNHO:2017:6032) blijft de erfdienstbaarheid bestaan als het heersende erf door een ander dan de eigenaar wordt gebruikt. De rechtbank oordeelt dat het recht in dat geval van betekenis blijft en daarom blijft bestaan. Is het perceel na de vermenging aan meerdere personen in gebruik gegeven? Dan blijft de erfdienstbaarheid alleen bestaan als het perceel aaneengesloten aan derden in gebruik is gegeven.
Erfdienstbaarheid kan ook door verjaring ontstaan
Dus alleen als Simon kan bewijzen dat er geen sprake is van een aaneengesloten gebruik door derden, eindigt de erfdienstbaarheid. In dat geval stelt Rik aanvullend dat er sprake is van verjaring. Een erfdienstbaarheid kan door verjaring ontstaan:
- Na 10 jaar als er sprake is van goede trouw; of
- Na 20 jaar als de verkrijger zich in deze periode als bezitter heeft gedragen.
Een erfdienstbaarheid ontstaat dus door vestiging (via de notaris) of verjaring. En eindigt door afstand, opheffing of vermenging (beide percelen worden van dezelfde eigenaar). Is er sprake van vermenging? Ga dan na of de eigenaar van het heersende erf de percelen aaneengesloten aan derden in gebruik heeft gegeven.
Heb je vragen over erfdienstbaarheden of andere aspecten met betrekking tot de aankoop van onroerend goed, neem dan contact op met een gekwalificeerde makelaar.
Marcel Roeleveld, NVM makelaar
