07-10-2015

Hypotheek oversluiten of de rente middelen?

Er is momenteel veel aandacht voor het ‘middelen van de hypotheekrente’ bij een bestaande hypotheek. Vaak kan dat financieel zeer aantrekkelijk zijn. Ook het vervroegd aflossen of oversluiten van een hypotheek kan bij de huidige zeer lage hypotheekrente veel voordeel opleveren. In deze kwestie van geld gaan we dieper in op de mogelijkheden om je hypotheeklasten te verlagen.

Voor welke hypotheekvormen levert oversluiten voordeel op?
Het vervroegd aflossen of oversluiten kan bij deze lage hypotheekrente zeer interessant zijn. Tenminste, als je een aflossingsvrije of annuïtaire hypotheek hebt. Bij een (bank)spaarhypotheek is het vervroegd aflossen, oversluiten of verlagen van de hypotheekrente meestal niet voordelig, aangezien je dan niet langer (belastingvrij) kunt sparen tegen het gunstige ‘hoge’ rentetarief. Desondanks blijkt het oversluiten van een spaarhypotheek voor ongeveer 1 op 5 huiseigenaren financieel voordeel op te leveren.

Boeterente, wat is dat?
Indien je het huidige hypotheekrentecontract voortijdig wilt beëindigen door vervroegd af te lossen of over te sluiten, zal je huidige geldverstrekker waarschijnlijk een boeterente in rekening brengen. De geldverstrekker loopt namelijk toekomstige (hogere) rente-inkomsten mis, doordat er in de nieuwe situatie sprake is van een lagere hypotheekrente.

Hoe wordt de boeterente berekend?
Meestal wordt de boeterente berekend over de resterende rentevaste periode van de huidige hypotheekrente. Er wordt gekeken naar het verschil tussen de huidige hypotheekrente en de actuele vergelijkingsrente. Deze vergelijkingsrente hoeft niet dezelfde rente te zijn als het nieuwe hypotheekrentepercentage. Hoe hoog de vergelijkingsrente wel is blijkt uit de hypotheekvoorwaarden.

Een voorbeeld: als in de hypotheekvoorwaarden staat dat er wordt uitgegaan van de rente bij soortgelijke leningen, dan wordt bij een hypotheekrente die oorspronkelijk 10 jaar is vastgezet, in de vergelijking uitgegaan van een rentevaste periode van 10 jaar. Als je op het moment van opvragen nog maar 3 jaar te gaan hebt en de geldverstrekker berekent de boeterente op basis van een vergelijkbare lening met een rentevaste periode van 3 jaar, dan zal dit een hogere boeterente tot gevolg hebben.  De actuele 3 jaar vaste hypotheekrente is namelijk lager dan de actuele 10 jaar vaste hypotheekrente. Het verschil met je huidige contractrente wordt daardoor groter, waardoor de geldverstrekker (in theorie) meer rente-inkomsten mis zal lopen.

De boeterente wordt overigens alleen berekend over het deel dat je niet boetevrij mag aflossen. Bij de meeste geldverstrekkers mag je elk kalenderjaar 10% boetevrij aflossen over de oorspronkelijke hypotheeksom. Over dit deel wordt de boeterente dus niet berekend.

Administratie- of wijzigingskosten
Behalve de boeterente kan de geldverstrekker ook advies- en/of wijzigingskosten in rekening brengen. Als je besluit om naar een andere geldverstrekker over te stappen, krijg je ook te maken met notariskosten en soms met taxatiekosten. Ons advies luidt daarom: “Informeer altijd vooraf naar deze kosten”. De te maken oversluitkosten (al dan niet meegefinancierd in je ‘nieuwe’ hypotheek) dien je namelijk terug te verdienen met de lagere maandlasten. Als dat niet zo is, heeft het opnieuw voortijdig vastzetten van je hypotheekrente of het oversluiten van je huidige hypotheek geen zin, tenzij hier persoonlijke redenen en/of voorkeuren aan ten grondslag liggen. Tip: neem hierover altijd vooraf contact op met je onafhankelijk adviseur.
Middelen van je hypotheekrente? Een alternatief voor het oversluiten van je hypotheek is de zogeheten ‘rentemiddeling’. Hierbij wordt de rente van je huidige rentevaste periode gemiddeld met de rente van een zelf te bepalen nieuwe rentevaste periode. Dat is met name interessant als je geen of onvoldoende eigen geld beschikbaar hebt om een boeterente van te betalen. Momenteel bieden maar een paar geldverstrekkers, zoals SNS Bank, RegioBank en ING Bank, deze mogelijkheid aan. De andere geldverstrekkers bieden deze mogelijkheid nog niet aan, maar onderzoeken deze mogelijkheid wel. Onlangs heeft staatssecretaris Wiebes van Financiën aangegeven dat hij de (fiscale) belemmeringen, die de meeste geldverstrekkers nu nog hebben ten aanzien van rentemiddeling, nog dit kalenderjaar wil wegnemen.

Een rentemiddeling kan een bestaande hypotheek aantrekkelijker maken. Een huiseigenaar moet bij het oversluiten van de hypotheek vaak een (forse) boete betalen. Met een rentemiddeling wordt die boeterente over een langere periode uitgesmeerd, waardoor dit per saldo een veel lagere rente kan opleveren. 

Wil je meer weten over dit onderwerp? Neem dan contact op met een onafhankelijk financieel adviseur. Hij kan de voor- en nadelen van oversluiten of rentemiddeling voor je op een rijtje zetten. Let wel op: de adviseur van je geldverstrekker is natuurlijk nooit helemaal objectief.

Nemassdeboer maakt gebruik van functionele, analytische en tracking cookies. Instellingen