22-10-2006

Hypotheekacties versluieren verborgen 'geheimen'

Hypotheekacties versluieren verborgen ‘geheimen’

Nu de meeste mensen hun oude hypotheek met een hoge rente hebben overgesloten naar een hypotheek met een lagere rente moeten banken op andere wijzen hun marktaandeel in hypotheken op peil zien te houden. In de afgelopen maanden is de markt overspoeld met nieuwe (voordeel)hypotheekvormen en andere acties. Zo proberen banken en verzekeraars met allerlei acties huizenkopers over te halen een hypotheek af te sluiten. Het is echter niet alles goud dat er blinkt, integendeel; vaak blijken acties een sigaar uit eigen doos. In deze kwestie aandacht voor deze recente ontwikkelingen in hypothekenland.

De bonussen vliegen je om de oren
Rentekortingen of acties als '€ 2000 euro retour' (Fortis Bank) of “tot € 2.500,00 instapbonus”(Rabo) lijken aantrekkelijk, maar zijn in de meeste gevallen eigenlijk een sigaar uit eigen doos. Een aantal banken en verzekeraars berekent namelijk een renteopslag na het verstrijken van de rentevaste periode. Klanten die dan opnieuw de rente willen vastzetten, moeten een opslag betalen op de rente die aan nieuwe klanten wordt aangeboden. Het financiële voordeel dat de klant bij het afsluiten ontving, wordt op deze manier volledig teniet gedaan. Zo is ondermeer vastgesteld in een recent vergelijkingsonderzoek van Independer.

Een paar voorbeelden uit het onderzoek. Een klant kreeg van Fortis Bank 2.000 euro terug bij het afsluiten van een hypotheek. Op basis van rentevergelijkingen is vastgesteld dat de gehanteerde rente tot 0,35% hoger was dan het beste aanbod in de markt. Dat betekent dat de klant (bij een lening van 225.000 euro) in 10 jaar bijna 8.000 euro meer betaalt dan nodig is. Als klanten na het aflopen van de rentevaste periode de rente opnieuw willen vastzetten, moeten ze daarnaast een opslag betalen van minimaal 0,2%. Over een hypotheekbedrag van 225.000 euro komt dat jaarlijks neer op 450 euro. Over de resterende looptijd van bijvoorbeeld 20 jaar komt dat uit op een totaal van 9.000 euro.
Rabobank en SNS Bank adverteerden een tijd met de actie dat nieuwe klanten de eerste drie tot vier maanden geen rente hoefden te betalen. Het tarief over de eerste 10 jaar is volgens Independer nu 0,5% hoger bij SNS Bank en dat kost 11.250 euro in het genoemde voorbeeld. Ook SNS Bank kent een renteopslag, deze varieert van 0,2-0,3%. Op een bedrag van 225.000 euro komt dat per jaar neer op 450-675 euro. Over de resterende 20 jaar betalen klanten van de SNS Bank dan 9.000-13.500 euro extra.

In zijn algemeenheid kan worden gesteld dat het voordeel bij aanvang optisch misschien groot lijkt, maar in werkelijkheid slechts van beperkte invloed is op de totale hypotheeklasten over de gehele looptijd. Zo is € 2.000,00 vooraf bij een hypotheek van € 250.000,00 die 20 jaar vast staat maar 0,04% per jaar. Overige (aflos)voorwaarden vormen vaak over de hele looptijd een veelvoud van dit bedrag.

Voordeelhypotheken hebben ook nadelen
Nadat Bouwfonds alweer een tijdje geleden kwam met een ‘voordeelhypotheek’ en een ‘budgethypotheek’ zijn inmiddels al diverse banken en verzekeraars met vergelijkbare producten gekomen. Zo kennen we inmiddels de basis hypotheek van Obvion en GMAC, de Easy en Economy hypotheek van Bank Of Scotland en Voordeelhypotheken van Postbank en Rabo Bank.
Deze nieuwe hypotheekvormen zijn ontwikkeld om de rente te kunnen verlagen ten opzichte van de standaard hypotheken van dezelfde geldverstrekker. Ze worden gekenmerkt door minder flexibele voorwaarden. Zo is vaak de offerteduur korter, daalt de rente van de offerte niet mee als de marktrente wel daalt of worden bij verkoop van de woning in sommige situaties toch afloskosten berekend.
De rente op dergelijke hypotheken is vaak tot 0,4% (dus 10 x zo groot als het voordeel van bovengenoemde instapbonus) goedkoper dan de reguliere hypotheek van dezelfde geldverstrekker. In veel gevallen weegt dit voordeel dan ook op tegen de nadelen van mindere voorwaarden. Toch moet ook dit in elke situatie goed worden beoordeeld om latere teleurstellingen te voorkomen.

Conclusie
Rentekortingen, eenmalige instapbonussen en nieuwe hypotheekvormen maken het ‘bos’ van hypotheekmogelijkheden steeds groter en onoverzichtelijker. Het is daarom van belang dat u zich altijd laat goed laat voorlichten over alle mogelijkheden en consequenties. Bij meerdere adviseurs uw licht opsteken kan daarbij vaak verhelderend werken. U mag immers van uw bankadviseur niet verwachten dat hij een product van een andere instelling adviseert.

Nemassdeboer maakt gebruik van functionele, analytische en tracking cookies. Instellingen