Hypotheekrente (ontwikkelingen)

Hoe word je hypotheekrente ook alweer bepaald? Niemand kan het ontgaan zijn dat de hypotheekrente in de afgelopen jaren sterk is gedaald. In deze kwestie van geld geven we wat meer achtergrond informatie over de wijze waarop de hypotheekrente tot stand komt en welke aandachtspunten er zijn als je ook gebruik wilt maken van de lage rente van dit moment.

Een korte geschiedenisles op het gebied van de rente
Kort na het uitbreken van de kredietcrisis (najaar 2008) is er in Europa korte tijd sprake geweest van een zogeheten “inverse rentestructuur”. Dit betekent dat de rente voor leningen met een langere looptijd lager zijn dan leningen met een korte looptijd. Lessen uit het verleden leerden ons dan, dat er waarschijnlijk een recessie aan zat te komen. Het gebeurt overigens niet vaak dat er sprake is van een inverse rentestructuur.

Een inverse rentestructuur volgt meestal op een reeks van renteverhogingen door centrale banken. Om de inflatie (een stijging van het algemene prijspeil) in te dammen verhoogde de Europese Centrale Bank (ECB) destijds de rente. Banken moesten daardoor meer rente betalen voor “roodstaan” bij de ECB. Met dit beleid voerde de ECB de rente op kortlopende schulden op, waardoor het verschil met de lange rente kleiner werd.  Door een eveneens lage kapitaalmarkt-renteverwachting (door lage inflatie verwachtingen en weinig vertrouwen wereldwijd in de economie) kon hierdoor tijdelijk een inverse rentestructuur ontstaan. De omgekeerde rentestructuur duurde maar kort, maar ook de huidige zeer lage rentes zijn historisch gezien zeer uitzonderlijk. De laatste grote crisis heeft zo enkele vrij zeldzame economische verschijnselen laten ontstaan.
 
Marktrente en risico-opslagen
De hoogte van je hypotheekrente wordt bepaald door de actuele marktrente en het risico dat de geldverstrekker loopt voor het uitlenen van die spreekwoordelijke “zak met geld”. Dit risico bestaat om te beginnen uit het renterisico. Hoe langer de gekozen rentevaste periode, hoe langer je zekerheid hebt over je maandlasten. Voor deze zekerheid wil de hypotheekverstrekker een vergoeding ontvangen. Daarnaast rekent de geldverstrekker een aanvullende vergoeding (lees: rente-opslag) in verband met het vooraf inschatten van het  lening-risico. Dit is de kans dat de lening niet of niet geheel door jou zal worden terugbetaald.

De invloed van de gekozen rentevaste periode is tegenwoordig vrij transparant. Bij het afsluiten of verlengen van de hypothecaire geldlening krijg je een overzicht van de tarieven  voor de diverse rentevaste periodes (met en zonder Nationale Hypotheek Garantie). Normaal gesproken is het rentetarief van een korte rentevaste periode lager dan het rentetarief voor een wat langere rentevaste periode. Een langere rentevaste periode biedt meer zekerheid als je kijkt naar de  maandlasten gedurende de gekozen langere periode.

Hypotheekrente en onderpand
Voor de bepaling van de hypotheekrente geldt: “Hoe hoger het risico voor de hypotheekverstrekker, hoe hoger de renteopslag”. Daarnaast geldt als basis de waarde van je woning of appartement. De hypotheekverstrekker heeft het recht van hypotheek en mag je woning gedwongen verkopen als je voor een langere periode niet aan je betalingsverplichtingen voldoet. Indien een dergelijk gedwongen verkoop naar verwachting voldoende opbrengt om de lopende hypotheek, inclusief bijkomende kosten, te voldoen dan loopt de hypotheekverstrekker weinig risico.

De geldverstrekker wil voor het  risico dat (een deel van) de lening of de gemaakte kosten uiteindelijk niet wordt terugbetaald een extra vergoeding voor ontvangen. Hiervoor wordt daarom een opslag op de rente gezet. Des te hoger het risico des te hoger de risico opslag. Het hogere risico wordt bepaald door de hoogte van de lening in verhouding tot de waarde van de woning, het zogenoemde bevoorschottingspercentage. Daarnaast wordt nog een kosten- en winstopslag in rekening gebracht.

Aandachtspunten bij het kiezen van een rentevaste periode
Elke hypotheekverstrekker (dit zijn niet alleen de traditionele banken, maar ook steeds meer verzekeraars en pensioenfondsen) hanteert haar eigen risicoklassen. Aan die risicoklassen zijn ook aparte rentestaatjes gekoppeld. ING Bank werkt bijvoorbeeld met 12 verschillende risicoklassen, ABN AMRO met 6, MUNT Hypotheken (een nieuwkomer op de hypotheekmarkt) met 5 en de Rabobank met 3. Hierdoor is het voor een consument vrij lastig om de diverse hypotheekverstrekkers goed met elkaar te vergelijken. Met de komst van nieuwe aanbieders zijn ook weer grotere verschillen in hypotheekvoorwaarden ontstaan.

Een onafhankelijk hypotheek-financieel adviseur kan je helpen bij het maken van de juiste keuze ten aanzien van de gewenste voorwaarden, de bijbehorende geldverstrekker, de best passende rentevaste periode en de bijbehorende rente. De juiste hypotheek, met de juiste voorwaarden en rente(periode) kan je op termijn duizenden euro’s voordeel opleveren!