20-04-2011

Hypotheekvragen, deel 1

Hypotheekvragen, deel 1

Hoeveel keer het jaarinkomen mag de hypotheek maximaal zijn? Heeft een bancaire spaarhypotheek ook nadelen? Mijn renteperiode loopt volgend eind dit jaar af, moet ik nu al actie ondernemen, of kan ik beter even wachten? De AFM wil paal en perk stellen aan volledig aflosvrije leningen, wat betekent dat voor mij ? Moet ik wel of niet vervroegd gaan aflossen?

Veel starters en mensen die willen doorstromen naar een grotere woning zijn door alle commotie over minder lenen en verzwaarde afloseisen onzeker geworden over hun financiële mogelijkheden. Een grote groep mensen hebben hun hypotheek vijf of zes jaar geleden afgesloten. Hun hypotheek loopt dit jaar af en ze moeten gaan kiezen wat ze gaan doen. Doorgaan bij de huidige aanbieder of oversluiten. Het ‘hypotheeklandschap’ is echter in een paar jaar tijd compleet veranderd en dat maakt kiezen moeilijk. Net nu vrijwel iedereen zijn nieuwe hypotheek heeft afgesloten met een bancaire spaarvariant komen de eerste discussies los over de nadelen van dergelijke producten. Een last but not least spelen politici en de toezichthouder op de financiële markten, de AFM, haasje over om de aflosvrije hypotheek min of meer in de ban te doen. Helaas zijn het allemaal vraagstukken waarop geen eenduidig antwoord is te geven, maar een genuanceerde afweging van belangen en persoonlijke wensen vereisen. Daarom gaan wij in de komende tijd via verschillende kwesties telkenmale in op één op enkele van de hierboven genoemde vraagstukken.

Hoeveel keer mag het jaarinkomen mag de hypotheek maximaal zijn?
In diverse artikelen wordt de afgelopen maanden gesuggereerd dat de maximale hypotheek altijd vier en een half maal het jaarinkomen is, maar dat is niet juist.

Sinds enkele jaren moeten hypotheekverstrekkers zich houden aan de Gedragscode Hypothecaire Financiering (GHF). Onderdeel hiervan is dat hypotheekverstrekkers dezelfde inkomenstoets gebruiken om de maximale hypotheeksom te bepalen. Deze toets is gebaseerd op Nibud-cijfers en stelt een maximum aan het deel van inkomen dat opgaat aan de hypotheeklasten zodat er voldoende overblijft voor andere uitgaven zoals voeding en kleding. Alleen in uitzonderingsgevallen mogen banken van deze Nibud-normen afwijken. Het maximaal te lenen bedrag varieert met het inkomen en de rentestand. Huishoudens met hogere inkomens kunnen relatief meer lenen, omdat zij meer belastingvoordeel van de hypotheekrenteaftrek hebben.

Rentestand zeer belangrijk
Ook de rentestand is van groot belang voor het bepalen van de maximale hypotheekhoogte. Op zichzelf is dat natuurlijk logisch. Bij een lagere rentestand worden de maanslasten lager en mag men meer lenen dan bij een hogere rentestand. De factor varieert grofweg van net drie keer het bruto jaarinkomen bij minimuminkomens en een hoge rentestand tot ruim vijf en een half keer een bruto jaarinkomen van 100.000 euro en een lage rentestand. Hierbij is een belangrijke extra voorwaarde dat de geldverstrekkers volgens de hierboven genoemde gedragscode voor hypotheken met een rentevastperiode van korter dan 10 jaar een voorgeschreven ‘toetsrente’ moeten hanteren. Deze toetsrente wordt elk kwartaal vastgesteld en is per 1 april verhoogd van 5,2% naar 5,8%. Daarmee is de rente inmiddels in één jaar tijd meer dan 1% gestegen. Dat lijkt niet veel, maar 1% meer op een rente van 5% houdt in dat de rentelast 20% hoger wordt en dat hakt er behoorlijk in.

De Nibud normen
Naast het inkomen en de rentestand zijn dus ook de Nibud cijfers zeer belangrijk, maar hoe komt het Nibud tot deze bedragen? Hoe weet het Nibud nu hoeveel iemand nodig heeft voor kleding bijvoorbeeld? Hiervoor moeten we u eerst iets uitleggen over de Nibud-rekenmethode. Het Nibud maakt een onderscheid in basisbedragen en voorbeeldbedragen. De basisbedragen zijn de uitgaven die minimaal voor een bepaalde uitgavenpost nodig zijn en zijn afhankelijk van de huishoudsamenstelling, dus niet van het inkomen. Zo heeft een alleenstaande voor voeding minimaal maandelijks circa 160 euro nodig om te kunnen voldoen aan de normen die het Voedingscentrum voor een gezonde maaltijd heeft opgesteld. De voorbeeldbedragen zijn de uitgaven die een vergelijkbaar huishouden met een vergelijkbaar inkomen gemiddeld heeft aan de verschillende uitgavenposten. Deze bedragen zijn dus zowel afhankelijk van de samenstelling van het huishouden als van het inkomen. Hoe hoger het inkomen en hoe groter het gezin hoe meer er wordt uitgegeven aan vervoer bijvoorbeeld.

Het uitgangspunt voor de hypotheeknorm is dat bij een maximale hypotheeklast bij de laagste inkomens de basisbedragen beschikbaar moeten zijn voor de overige uitgaven. Bij de hogere inkomens moeten de overige uitgaven op het gemiddelde van de basisbedragen en de voorbeeldbedragen uitkomen. Na aftrek van de hypotheeklasten is er voor de overige uitgaven nog een bedrag over dat tussen de basis- en de voorbeeldbedragen ligt. De cijfers voor het berekenen van de uitgaven krijgt het Nibud uit verschillende bronnen. Een belangrijke informatiebron is bijvoorbeeld het Doorlopend Budget Onderzoek van het CBS, het Voedingscentrum en EnergieNed.

U maakt u eigen keuzes
Maar feitelijk bepaalt u natuurlijk uiteindelijk zelf hoeveel keer het jaarinkomen u wilt verwonen. Als u van luxe uit eten houdt, graag vaak op vakantie gaat dan wilt u misschien minder kwijt zijn aan de hypotheek. Daarom is het altijd goed om zelf inzicht te hebben in wat u netto maximaal kwijt zou willen zijn aan de hypotheek. Door het persoonlijk budgetadvies in te vullen, op www.persoonlijkbudgetadvies.nl krijgt u inzicht in uw uitgaven patroon en kunt u beoordelen hoeveel geld u na aftrek van de hypotheek nodig heeft om lekker te kunnen leven en niet op vakanties te hoeven beknibbelen. Voor de mensen die voor het eerst een hypotheek gaan afsluiten geeft de Nibud site veel informatie over de vaste en overige uitgaven die je tegen gaat komen als je op jezelf of samen gaat wonen. Een onafhankelijk hypotheekadviseur kan u daarna voorrekenen hoeveel u volgens de gedragscode kunt lenen en wat u eventueel kunt lenen volgens uw eigen wensen. Komen die twee met elkaar overeen dan kunt u er vanuit gaan dat de hypotheeksom bij u past. De onafhankelijk adviseur zoekt daarna voor u de juiste geldverstrekker voor u, waarbij hij niet alleen rekening houdt met de rente, maar ook met de voorwaarden van de aanbieder, want die willen nog wel eens van elkaar verschillen.

Nemassdeboer maakt gebruik van functionele, analytische en tracking cookies. Instellingen