Hypotheekvragen, deel 2

Hoeveel keer het jaarinkomen mag de hypotheek maximaal zijn? Moet ik wel of geen Nationale Hypotheek Garantie aanvragen. Heeft een bancaire spaarhypotheek ook nadelen? Mijn renteperiode loopt over enkele maanden af, moet ik nu al actie ondernemen? De AFM wil paal en perk stellen aan volledig aflosvrije leningen, wat betekent dat voor mij ?

Veel starters en mensen die willen doorstromen naar een grotere woning zien door alle commotie over minder lenen en verzwaarde afloseisen door de bomen het bos niet meer. Zo loopt voor een relatief grote groep de renteperiode dit of volgend jaar af en ze moeten gaan kiezen wat te doen. Doorgaan bij de huidige aanbieder of over sluiten. Net nu vrijwel iedereen zijn nieuwe hypotheek heeft afgesloten met een bancaire spaarvariant komen de eerste discussies los over de nadelen van dergelijke producten. En per 1 augustus worden nieuwe richtlijnen van kracht die de mogelijkheid van een aflosvrije hypotheek sterk beperken. In de komende maanden gaan wij in de hierboven genoemde vraagstukken. In deel 1 (zie onze site www.nemassdeboer.nl) zijn we ingegaan op de maximale hypotheeksom in relatie tot het inkomen. Vandaag staan we stil bij de Nationale Hypotheek Garantie.

Nationale Hypotheek Garantie steeds populairder
Hypotheken met Nationale Hypotheekgarantie (NHG) zijn zeer populair. Dat blijkt wel uit het feit dat het afgelopen jaar ruim 97.000 hypotheken zijn afgesloten met NHG. Wat maakt een hypotheek met NHG zo interessant? Op de eerste plaats de lagere rente. Doordat de overheid garant staat voor de hypotheek krijgt u een rentevoordeel dat tegenwoordig ook steeds groter wordt. Waar een paar jaar geleden verschillen maximaal zo’n 0,3% tot 0,5% waren, komen nu verschillen voor van een vol procent. Dat betekent dat een hypotheek van € 200.000,- op jaarbasis € 2.000,- meer aan rente kost en dat is een fors verschil. Wanneer dat ook nog wordt gecombineerd met de strakkere inkomensvoorwaarden van tegenwoordig (zie deel 1 in deze serie) dan betekent het dat er ook veel minder mag worden geleend.
Een tweede voordeel van NHG is het feit dat er een beroep op kan worden gedaan wanneer er een restschuld overblijft als de woning onverhoopt gedwongen verkocht moet worden. Als de gedwongen verkoop buiten de eigen schuld wordt veroorzaakt dan kan op deze regeling een beroep worden gedaan om de restschuld over te nemen. Die mogelijkheid bestaat niet alleen bij onvrijwillige werkloosheid of arbeidsongeschiktheid, maar soms ook als gevolg van echtscheiding.

NHG vaker te verkrijgen
Kon men vroeger zonder hypotheekgarantie (veel) meer lenen, door de gewijzigde wet- en regelgeving is dit verschil nagenoeg verdwenen. Positief is echter dat de grens om voor NHG in aanmerking te komen fors is verhoogd waar het een aankoop van een nieuwe woning betreft. De grens is tegenwoordig € 350.000,- (inclusief kosten koper) en daarmee vallen de meeste aankopen inmiddels binnen de NHG-normen. Voor reeds in het bezit zijnde woningen is de grens ook opgetrokken, maar met € 265.000,- (incl. financieringskosten) toch een stuk lager. Bestaande hypotheken kunnen worden overgesloten naar een hypotheek met NHG wanneer de woning gelijktijdig wordt verbeterd. Een verbetering is echter ook een relatief bescheiden ingreep die bijvoorbeeld maar € 1.000,- kost. Door over te sluiten naar een lening met NHG kan – zeker bij renteherziening – tegenwoordig dus een fors lagere rente worden verkregen

Verschillen in voorwaarden door extra eisen geldverstrekkers
De acceptatienormen voor een hypotheek met NHG zijn voor alle aanbieders gelijk. U kunt via de ene bank dus niet meer lenen dan via een andere bank. En ook de minimale aflossingseisen etc. zijn voor alle banken hetzelfde. Door het wegvallen van acceptatieverschillen zou de consument zich dus kunnen richten op die bank die het beste prijs-, productaanbod levert. Maar helaas blijkt dat niet helemaal waar! In de praktijk zien we dat hypotheekaanbieders, over de NHG-normen heen, beperktere acceptatienormen hanteren.
Waren het in aanvankelijk voornamelijk zaken als BKR coderingen of bepaalde type onderpanden die geweigerd werden, inmiddels zien we steeds vaker subjectieve beperkingen. Werk je bijvoorbeeld voor een uitzendbureau dan komt voor dat de bank niet uitgaat van het gemiddelde inkomen in de afgelopen 3 jaar, zoals NHG voorschrijft, maar bijvoorbeeld daar 90% van, waardoor je minder kan lenen. Het komt ook voor dat de intentieverklaring van een werkgever die daarin verklaart dat een jaarcontract binnen 3 maanden wordt omgezet in een vast dienstverband tot een afwijzing leidt, terwijl NHG dit wel toestaat. Ook bij ondernemers worden de richtlijnen van NHG (het gemiddelde inkomen over de laatste 3 kalenderjaren) soms door eigen voorwaarden overruled en leidt één minder jaar tot een fors lagere hypotheek.
Mag een bank eigenlijk wel aanvullende eisen stellen bovenop de NHG-normen? Het antwoord hierop is bevestigend. Iedere bank mag haar eigen verantwoordelijkheid nemen. Maar het blijft vreemd wanneer dit wordt gedaan met als argument zorgplicht inzake de namens de overheid opgestelde acceptatienormen, voor hypotheken met overheidsgarantie? Dat lijkt dan weinig meer te maken te hebben met bescherming van de consument. Die consument loopt zelfs het risico dat hij mogelijk een hogere rente of minder goede voorwaarden krijgt. Je zou er op mogen vertrouwen dat bij regelingen als NHG de normen en voorwaarden niet strenger worden toegepast dan de NHG regels voorschrijven.

Vergelijken loont
Alvorens een hypotheek af te sluiten is het daarom van groot belang de verschillende aanbieders met elkaar te vergelijken. Wanneer je bij een bankkantoor binnenstapt mag je niet verwachten dat zij ingaan op de nadelen van hun eigen hypotheekvoorwaarden. Een goede onafhankelijk adviseur doet dat wel. Hij vergelijkt niet alleen de rente van de verschillende aanbieders, maar ook de voorwaarden. Zo kan een keuze worden gemaakt voor de aanbieder die het beste past bij de hypotheek die je wilt afsluiten.