Hypotheekvragen, deel 3

Kind voordelig helpen aan eerste koopwoning

Veel starters en mensen die willen doorstromen naar een grotere woning zien door alle commotie over minder lenen en verzwaarde afloseisen door de bomen het bos niet meer. Zo loopt voor een relatief grote groep de renteperiode dit of volgend jaar af en ze moeten gaan kiezen wat te doen. Doorgaan bij de huidige aanbieder of over sluiten. Net nu vrijwel iedereen zijn nieuwe hypotheek heeft afgesloten met een bancaire spaarvariant komen de eerste discussies los over de nadelen van dergelijke producten. En per 1 augustus worden nieuwe richtlijnen van kracht die de mogelijkheid van een aflosvrije hypotheek sterk beperken. Veel vragen gaan ook over de mogelijkheden van ouders om kinderen te helpen hun eerste koopwoning te kopen. In een serie kwesties gaan wij in de hierboven genoemde vraagstukken. In deel 1 (zie onze site www.nemassdeboer.nl) zijn we ingegaan op de maximale hypotheeksom in relatie tot het inkomen. In deel 2 stonden we stil bij de voordelen van Nationale Hypotheek Garantie. Vandaag staan we stil bij het vraagstuk van de aankoop van de eerste eigen woning door een starter, met hulp van de ouders.

Nieuwe hypotheekregels moeilijk voor starters
In de afgelopen weken zijn in Volendam en Zuidoostbeemster vanuit de grootschalige nieuwbouwprojecten De Broeckgouw en De Nieuwe Tuinderij meer dan 100 woningen toegewezen aan starters op de woningmarkt. De crisis heeft het voor starters een stuk moeilijker gemaakt om een woning te kunnen kopen. Voorheen konden zij tot 6 keer hun jaarinkomen lenen. Tegenwoordig is 4 keer vaak het maximum, terwijl de huizenprijzen niet met dezelfde tred zijn verlaagd. Vooral alleenstaanden die slechts op één inkomen moeten lenen, vissen hierdoor vaak achter het net. Als grootste onafhankelijke hypotheekadvieskantoor in Waterland en omstreken hebben wij hier dagelijks mee te maken. Onze adviseurs proberen dan samen met kind en ouders een oplossing te verzinnen om de woning voor het kind mogelijk te maken.

Een voorbeeld:
Een recent voorbeeld betrof een jongedame die een nieuwbouwwoning mag kopen voor € 180.000,00. Ze heeft voor meerwerk ten behoeve van de keuken, de badkamer en enkele andere aanpassingen € 15.000,00 nodig. Rekening houdend met onvoorziene uitgaven en financieringskosten voor de hypotheek is er een financieringsbehoefte van € 200.000,00. De jongedame heeft redelijk gespaard en heeft € 40.000,00 spaargeld. Ze wil hiervan € 20.000 apart houden voor de inrichting van de woning. Per saldo heeft ze dus een hypotheek nodig van € 180.000,00. De bank wil haar op haar eigen inkomen maar € 140.000,00 lenen. Ze komt dus € 40.000 tekort. Haar ouders willen haar wel helpen, maar weten eigenlijk niet goed hoe ze dit het beste kunnen doen. Ze hebben wel spaargeld, maar hebben ook nog zelf plannen voor de toekomst waarvoor geld nodig is. Daarnaast hebben ze meer kinderen. Ze vinden het daarom niet wenselijk om nu een groot bedrag aan één kind te schenken.

Vroeger werd vaak geadviseerd om de hypotheekakte van het kind mede te laten ondertekenen door de ouders en op die manier borg te staan voor de lening. Daar kleven echter behoorlijke nadelen aan, want wanneer de verwachte partner niet komt en inkomensstijging van de dochter uit blijft en zij de rente uiteindelijk niet kan betalen dan komt de bank uiteindelijk bij de ouders terecht, die daar meestal niet op rekenen. Binnen de nieuwe regels is een dergelijke constructie in de meeste gevallen überhaupt niet meer toegestaan. Daarnaast is het grote nadeel van deze constructie dat het kind een zgn ‘tophypotheek’ moet afsluiten, waarvoor de rente tegenwoordig veel hoger is dan de rente voor een hypotheek met Nationale Hypotheek Garantie, waarover wij in deel 2 hebben geschreven.

Een verstandiger alternatief is veelal de ´ouder naar kind hypotheek´. De ouders lenen het kind het tekort van € 40.000,00 tegen een marktconforme rente (stel 6%). Dochterlief kan die rente vervolgens aftrekken van de belasting, zodat ze per saldo ongeveer 3,75% rente betaalt. Om haar extra te ontlasten schenken de ouders vervolgens de netto rente jaarlijks aan het kind. Dat mag dan volledig belastingvrij, binnen de jaarlijkse schenkingsvrijstelling. De ouders houden zo een netto rente op het eigen spaargeld over van 2,25%. Ook wanneer ouders zelf geen spaargeld hebben is deze constructie op te zetten. De ouders lenen dan zelf op de eigen woning een bedrag bij en lenen dit door aan het kind. Wanneer de constructie goed wordt opgezet hoeft het de ouders soms netto zelfs geen geld te kosten. Voor de lening aan het kind is geen hypothecaire inschrijving nodig, zodat daarvoor geen extra kosten hoeven te worden gemaakt. De schenkingsconstructie moet echter wel worden vastgelegd.

Bij een dergelijke constructie heeft iedereen eigenlijk baat. Het kind kan de woning kopen en de ouders kunnen hun kind helpen, zonder daar zelf op in te leveren en/of andere kinderen tekort te doen. Groot voordeel is ook dat dochterlief in bovengenoemde situatie een hypotheek kan aanvragen op basis van Nationale Hypotheek Garantie en daardoor toch de laagste rente kan verkrijgen.

Sommige banken bieden nog andere mogelijkheden om ouders hun kind te laten ondersteunen bij de financiering van de woning, maar daar zit dan meestal wel een bankmarge tussen. Met de ´ouder naar kind hypotheek´ wordt meer voordeel bereikt. Wij wensen alle starters en hun ouders veel succes bij hun financieringstraject.

Kwestie van geld gaat met zomerstop. De volgende kwestie verschijnt eind augustus.