Kopen Starterswoning

Met de huidige omstandigheden (krediet crisis) is het voor starters moeilijk om een lening bij de bank te krijgen. De kredietcrisis maakt de bank extra voorzichtig. Een andere mogelijkheid is dat de ouders bijspringen.

Ouders lenen en lenen door
Banklening afsluiten. De ouders kunnen wel een lening bij de bank afsluiten, al dan niet samen met hun kind. Daarvoor vraagt de bank een hypothecaire zekerheid. Die wordt gevestigd op het ouderlijk huis en mogelijk ook op de nieuwe woning van hun kind.

Geld doorlenen. De ouders lenen vervolgens het bedrag door aan hun kind. In de leningsovereenkomst wordt opgenomen dat het kind het geld van zijn ouders leent voor aanschaf van een eigen woning.

Zakelijke rente. Het kind betaalt over het geleende bedrag een zakelijke rente aan zijn ouders door maandelijks deze rente op hun rekening over te boeken met vermelding “eigenwoninglening ”. De ouders betalen op hun beurt deze rente aan de bank.

Bij kind renteaftrek in box 1
Eigenwoningaftrek. Op die manier maakt het kind via zijn ouders toch gebruik van de eigenwoningaftrek in box 1 voor de verschuldigde rente, over het van zijn ouders geleende geld. Hij kan zo toch zijn starterswoning kopen. De aan zijn ouders betaalde rente trekt het kind af van zijn inkomen in box 1, zoals hij ook gedaan zou hebben indien hij rechtstreeks bij de bank een lening had afgesloten. Per saldo maakt dat dus niets uit.

Het grote voordeel voor het kind is dat hij via de fiscaal neutrale omweg van zijn ouders toch de benodigde financiering van zijn huis voor elkaar krijgt. Het resultaat is voor hem hetzelfde: hij kan het begeerde huis kopen en gebruikmaken van de eigenwoningaftrek in de inkomstenbelasting.

Tip: Het kan zelfs nog fiscaal iets gunstiger zijn indien de ouders een hogere en niettemin zakelijke rente vragen dan zij aan de bank verschuldigd zijn. Hierdoor heeft het kind een hogere aftrekpost en kunnen de ouders het meerdere van de door hen ontvangen rente via een jaarlijkse vrijgestelde schenking aan het kind terugschenken. Deze schenkingsvrijstelling is voor 2010 € 5.000,00 per kind per jaar.

Nadeel voor de ouders?
Aansprakelijkheid ouders. Is er dan geen enkel nadeel aan verbonden? Dit zit hoogstens aan de kant van de ouders. Zij zijn tegenover de bank aansprakelijk voor de lening, alsmede voor de eventuele achterstallige renten en kosten. Zij zijn tenslotte voor de bank de schuldenaar.
Let op: om de ouders deze verplichting te kunnen laten voldoen, zal het kind keurig maandelijks de rente aan zijn ouders moeten betalen.

Risico afdekken. Om het risico van wanbetaling door het kind af te dekken, is het verstandig dat de ouders als “bank” een hypotheekrecht vestigen op het huis van hun kind.
Let op: er zullen extra kosten bij de notaris gemaakt moeten worden, indien ook de ouders, dus niet alleen de bank, hypothecaire zekerheid voor hun lening wensen. De bank via een hypotheek op hun woning, de ouders hetzelfde, maar dan op het huis van hun zoon.

Conclusie: ondanks de kredietcrisis zijn er toch nog andere dan de traditionele mogelijkheden om de benodigde financiering voor een woning rond te krijgen een lening via de ouders behoort hiertoe.

Overgangsregeling extra schenkingsmogelijkheid
Zoals hierboven al is besproken mogen ouders jaarlijks 5000 euro vrij aan elk van de kinderen schenken. Voor kinderen tussen 18 en 35 jaar bestaat een eenmalige extra vrijstelling tot een totaal bedrag van 24.000 euro. Ten einde de woningmarkt te stimuleren is hier in 2010 een aanvullende mogelijkheid bijgekomen. Ouders mogen nog eens eenmalig 26.000 euro extra schenken aan kinderen tussen 18 en 35 jaar indien de gelden worden gebruikt voor de aankoop van een eigen woning of een studie. Recentelijk is hier ook de mogelijkheid van aflossing van de hypotheek van het kind aan toegevoegd.

Stel dat uw cliënt vóór 2010 al gebruik heeft gemaakt van de eenmalig verhoogde schenkingsvrijstelling tot 24.000 euro. Gaat de nieuwe extra vrijstelling dan ook aan zijn neus (en aan die van zijn kind) voorbij? Voor deze situatie is er een overgangsregeling. Vanaf 1 januari 2010 tot uiterlijk 1 januari 2027 en zolang het kind nog geen 35 jaar is, mogen ouders € 26.000 extra belastingvrij schenken bij de aankoop van een eigen woning door het kind.

Voorwaarden vrijstelling
Aan toepassing van de eenmalig extra verhoogde vrijstelling zijn wel voorwaarden verbonden:
- In de aangifte schenkingsrecht moet expliciet een beroep worden gedaan op de vrijstelling, en
- Van de schenking moet een notariële akte worden opgemaakt waarin moet staan waarvoor het geschonken bedrag bestemd is.

Desgevraagd moet met schriftelijke bewijsstukken worden aangetoond dat de eenmalig verhoogd schenking daadwerkelijk door de ouders is betaald en door het kind is gebruikt voor het beoogde doel. LET OP: het geld van de eenmalig verhoogde schenking mag dus niet gebruikt worden voor zaken die met de woning samenhangen, zoals stoffering of meubilair.

In 2009 gekocht, nog niet geleverd
Wat nu als het kind het koopcontract voor de woning al heeft getekend in 2009, maar de woning nog niet juridisch is geleverd. Welk moment is bepalend voor toepassing van vrijstelling?
In de ministeriële voorwaarden wordt geen exact moment genoemd, maar het kind zal de samenhang moeten kunnen aantonen tussen de ontvangst van de schenking en de betaling van de koopsom van de woning. Nu de woning nog niet geleverd is, zou een schenking in 2010 met een beroep op vrijstelling geen probleem moeten zijn.