Nationale Hypotheek Garantie (NHG) en de nieuwe normen van 2017
In deze kwestie bespreken we enkele belangrijke nieuwe ontwikkelingen ten aan zien van Nationale Hypotheekgarantie. Een lening met NHG is een verantwoorde hypotheek met minder financiële risicos. Ontstaat er na de verkoop van een woning die onder NHG is verstrekt een verkoopverlies? Dan kan NHG deze restschuld onder bepaalde voorwaarden kwijtschelden. En omdat de geldverstrekker door de NHG minder risico loopt, is de aangeboden hypotheekrente vaak lager. Dit renteverschil kan oplopen van ongeveer 0,2% tot soms wel 0,8% (!). Veel mensen denken dat NHG alleen mogelijk is bij het afsluiten van een nieuwe hypotheek, maar voor het verbeteren en onderhouden van je woning kan een (aanvullende) lening ook met NHG worden verstrekt.
Kosten voor aanvragen van NHG
Aan het afsluiten van een NHG-lening zijn kosten verbonden. Je betaalt eenmalig een premie van 1% over het hypotheekbedrag. Deze kosten zijn aftrekbaar van de belastingen.
Vanaf 2017 geldt een andere NHG kostengrens
Vanaf 1 januari 2017 wordt de kostengrens voor NHG gekoppeld aan de gemiddelde huizenprijs (voor 2017 gesteld op € 245.000), vermeerderd met de opslag voor aan de hypotheek verbonden kosten, die vanuit de Gedragscode voor woninghypotheken is toegestaan. Het maximum hypotheekbedrag dat is toegestaan heeft een relatie met de waarde van de woning. Deze zgn. Loan To Value is voor 2017 gesteld op 101% van de marktwaarde van de woning.
De maximale kostengrens voor woningen zonder energiebesparende voorzieningen is hierdoor in 2017 € 247.450 (101% van de marktwaarde).
Als kopers van een woning Energie Besparende Voorzieningen (EBV) laten uitvoeren en hiervan facturen kunnen overleggen, dan geldt er een maximale kostengrens van € 259.700 (106% van de marktwaarde).
Daarnaast gelden de volgende uitgangspunten:
1) De gevraagde lening met NHG mag niet hoger zijn dan de kostengrens.
2) Het laagste bedrag van de koopsom of de marktwaarde van de woning mag niet meer bedragen dan de gemiddelde koopsom.
3) Het laagste bedrag van de koopsom of de marktwaarde van de woning mag vermeerderd worden met maximaal 6% voor bijkomende kosten. Dit percentage is met ingang van dit jaar overigens variabel (tussen de 0% en 6%) geworden en dus niet meer “vastgesteld”.
4) De extra leenruimte bij Energie Besparende Voorzieningen (EBV) mag uitsluitend worden besteed aan EBV.
Waarom zijn er twee verschillende kostengrenzen?
De verantwoordelijke organisatie achter de NHG is het Waarborgfonds Eigen Woningen (WEW). Het WEW hanteert als uitgangspunt dat een lening met NHG mogelijk moet zijn voor woningen tot maximaal de gemiddelde koopsom in Nederland, die gefinancierd worden tot maximaal de eerder genoemde wettelijk bepaalde “Loan to Value” (LTV).
Hiervoor gingen de kosten van energiebesparende voorzieningen ten koste van de maximale koopsom. In de nieuwe methodiek is de extra ruimte voor EBV bovenop de maximale koopsom geplaatst.
Energiebesparende voorzieningen, wat zijn dat precies?
- Onder energiebesparende voorzieningen wordt onder andere verstaan:
- Spouwmuur-, dak-, leiding- en vloerisolatie
- HR++ beglazing
- Energiezuinige kozijnen en/of deuren en daarmee gelijk te stellen constructieonderdelen
- Energiezuinige ventilatie inclusief hoog rendement ventilatoren
- Zonneboiler en/of zonnecellen
Als je in je lening kosten hebt inbegrepen voor het treffen van energie besparende maatregelen, wordt maximaal € 9.000 buiten beschouwing gelaten voor de berekening van de financieringslast (het bedrag dat je maximaal kan lenen). Ditzelfde bedrag geldt ook wanneer het de aankoop van een woning betreft:
- waarvoor door een gecertificeerde energielabel-adviseur energielabel A++ of hoger is afgegeven voor 1 januari 2015; of
- waarvoor een energie-index of energieprestatiecoëfficiënt van maximaal 0,6 is afgegeven.
De bovenstaande regels zijn overigens alleen van toepassing indien het toets-inkomen minimaal € 33.000 bedraagt. Het toets-inkomen is het inkomen waarmee de hoogte van de maximale hypotheek wordt berekend.
Conclusie
Een hypotheek onder NHG leidt vaak tot lagere maandlasten. Als er tevens sprake is van energie besparende maatregelen, leiden deze tevens tot lagere maandelijkse vaste lasten terwijl de hypotheeklasten door deze extra maatregelen, mede door de extreem lage hypotheekrente, beperkt stijgen. NHG biedt dus goede mogelijkheden om jouw woning energie zuiniger te maken.
Ben je nieuwsgierig geworden na het lezen van dit artikel en wil je meer informatie? Vraag dan een vrijblijvend gesprek aan met je onafhankelijk hypotheekadviseur/financieel adviseur. Hij of zij kan je hier verder mee op weg helpen.
