Opletten bij verhuur, in afwachting van verkoop

In het afgelopen jaar hebben wij al eerder een paar keer geschreven over de voor- en nadelen van tijdelijke verhuur. Vandaag staan wij stil bij een tijdelijke verhuursituatie die regelmatig tot problemen leidt:  (tijdelijke) verhuur, in afwachting van verkoop. Helaas duiken er hierbij steeds weer standaardhuurovereenkomsten op terwijl maatwerk beter zou zijn geweest. In deze kwestie staan wij stil bij de risico’s als een en ander niet goed wordt vastgelegd.

Wanneer tijdelijke huur
Tijdelijke verhuur wordt vaak ingezet als een woning niet verkocht wordt. Eigenlijk moet de woning dan alleen verhuurd worden op basis van de Leegstandwet. Dan heeft een huurder namelijk geen huurbescherming. Een vergunning hiervoor kan worden aangevraagd bij de gemeente.

Een ‘gewone’ huurovereenkomst volstaat niet
Er is nu een gerechtelijke uitspraak in een zaak, waarbij de verhuurder slechts tijdelijk wilde verhuren, in afwachting van de verkoop van de woning. Bij deze overeenkomst heeft de verhuurder een ‘gewone’ huurovereenkomst gesloten. Toen de verhuurder wilde dat de huurder de woning leeg en ontruimd zou opleveren, in verband met een mogelijke verkoop, wilde de huurder niet meewerken en deed een beroep op zijn huurbescherming.

Doe-het-zelvers
Woningeigenaren die hun te koop staande woning tijdelijk willen verhuren, blijken zo nu en dan zelf een huurcontract van internet te plukken. Zij sluiten dan met behulp van dat model een huurcontract voor bepaalde tijd. Hierbij wordt tevens afgesproken dat de huurovereenkomst tussentijds door opzegging kan worden beëindigd. De bedoeling is dat de verhuurder flexibel is. Bij deze verhuur wordt dus geen gebruik gemaakt van de mogelijkheden die de Leegstandwet schept voor de tijdelijke verhuur.

Bij deze huurovereenkomsten  voor bepaalde tijd eindigt de verhuur niet automatisch. Bovendien is het beëindigen van een huurovereenkomst op grond van de wens om de eigen woning te verkopen, geen rechtsgeldige opzeggrond. Indien de huurder dus niet mee wil werken aan de beëindiging, heb je als eigenaar een groot probleem. Je kan dan de woning niet verkopen en niet leeg en ontruimd leveren aan de koper van de woning

Uitspraak van de rechter
De kantonrechter Rotterdam heeft zich onlangs over een dergelijke zaak gebogen. In deze zaak ging het om een zogenaamde “vriendendienst”.  De woning van de eigenaar stond al een jaar te koop. Hij besloot de woning te verhuren aan iemand waarmee hij al 20 jaar bevriend was en daarnaast ook een zakelijke relatie onderhield. Je zou zeggen dat er dan niets mis kan gaan.

Verhuurder en huurder zijn een huurcontract aangegaan voor de duur van één jaar met tussentijdse opzegbevoegdheid van verhuurder bij een verkoop.
Al snel na het sluiten van de huurovereenkomst diende zich een koper aan en werd de woning verkocht. De huurovereenkomst werd opgezegd op grond van het feit dat de woning werd verkocht. De vriend weigerde echter de woning te verlaten en beriep zich op huurbescherming.

Geen huurbescherming in dit geval
De kantonrechter oordeelde dat er geen sprake was van een huurovereenkomst die naar zijn aard van korte duur is, omdat er een standaard huurovereenkomst was afgesloten. Wel oordeelde de rechter (in kort geding) dat het aannemelijk is dat de bodemrechter zal oordelen dat het beroep op huurbescherming op grond van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is.

Daarbij speelt mee dat de huurder vóór de verkoop de woning heeft laten bezichtigen door de koper. Bovendien heeft de huurder tot vlak vóór de geplande levering niet laten blijken dat hij zich zou beroepen op huurbescherming. Verder weegt mee dat het om een vriendendienst ging en dat de huurder niet is ingegaan op andere huurwoningen waarop de woningeigenaar hem heeft gewezen.

Kies het juiste huurcontract
Pas dus op met het kiezen van een model voor een huurcontract. In de hier besproken zaak ontsprong de verhuurder de dans. Dat is echter geen regel, maar uitzondering.

Leg duidelijk vast dat de huurder weet dat de woning te koop staat en dat deze dus slechts tijdelijk voor hem beschikbaar is. Verhuur dus een woning die te koop staat alleen op basis van de Leegstandwet om grote problemen te voorkomen. Bij verhuur op basis van de Leegstandwet geldt namelijk niet de uitgebreide huurbescherming, die bij normale verhuur wel geldt.

Een gecertificeerde makelaar die is aangesloten bij een van de landelijke makelaar-organisaties, kan u helpen het juiste huurcontract voor uw situatie te kiezen. Hij of zij weet wat er in de markt speelt en op welke regelgeving gelet moet worden bij verhuur.