12-05-2009

Pas op bij verkoop onder de kostprijs van een nieuwbouwwoning

Pas op bij verkoop onder de kostprijs van de nieuwbouwwoning

In onze rubriek besteden wij regelmatig aandacht aan relevante onderzoeken die te maken hebben met geld en de financiële huishouding van u als particulier of ondernemer. In de afgelopen maanden is de huizenmarkt regelmatig het gesprek van de dag. Iedereen, van vastgoeddeskundigen, verkopers, kopers en mensen die gewoon wonen of huren hebben er een mening over. Met name de verkoop van nieuwbouw woningen is in elkaar geklapt. Projectontwikkelaars zitten met de handen in het haar en vragen de overheid maatregelen te nemen om de verkoop uit het slop te trekken.

Als u toch een nieuwbouw woning hebt gekocht, maar u kunt uw eigen woning niet verkopen heeft ook u een groot probleem. Wat veel mensen dan doen is zowel de bestaande woning als de nieuw gekochte woning in de verkoop zetten en hopen dat er een van de twee wordt verkocht. Let dan wel op als u uw nieuwe woning verkoopt.

Bij verkoop van een nieuwbouwwoning geldt een vrijstelling voor de overdrachtsbelasting. Er wordt immers al BTW over geheven. Maar die vrijstelling geldt niet altijd! Waar moet u op letten?

Samenloopregeling
Bij samenloop van BTW en overdrachtsbelasting treedt de overdrachtsbelasting op grond van een wettelijke bepaling terug indien de verkrijger van het goed de BTW niet in aftrek kan brengen, zoals bijvoorbeeld een particulier. Dit speelt onder meer bij de verkoop van nieuwbouwwoningen.

Onder de kostprijs aangeboden
Met name in deze tijd kan het voorkomen dat verkoop van de woning(en) of wellicht het gehele nieuwbouwproject stagneert. Om velerlei redenen kan het dan zo zijn dat men besluit om het project, of enkele “losse” woningen, dan maar onder de kostprijs aan te bieden. Niets aan de hand, zult u denken. De particuliere koper kan de BTW immers nog steeds niet verrekenen, dus geldt de vrijstelling van overdrachtsbelasting, toch?

Vrijstelling geldt niet. Was dat maar zo!
Bij de hiervoor genoemde vrijstelling van overdrachtsbelasting is eind 1995 een kleine, maar niet onbelangrijke voorwaarde ingevoerd, om “belastingconstructies” te voorkomen. LET OP: indien de woning namelijk onder de kostprijs (inclusief BTW) wordt verkocht, vervalt de gehele vrijstelling van overdrachtsbelasting! De waarde in het economisch verkeer (dus de verkoopprijs) moet ten minste bedragen: “de kostprijs van de woning, met inbegrip van de BTW, zoals die zou ontstaan bij de voortbrenging door een onafhankelijk derde op het tijdstip van de verkoop.” En hoewel in de huidige economische tijd een verkoop onder kostprijs weliswaar geen te bestrijden “belastingconstructie” is, kent de toegevoegde wettelijke bepaling wat dat betreft geen onderscheid.

Vooroverleg met de fiscus
In de parlementaire beraadslagingen bij de invoering van deze bepaling is erkend dat sprake kan zijn van “overkill”. Daarbij is echter wel aangegeven dat de bepaling moet worden gelezen in het kader van de bestrijding van de BTW constructies. Het is dus raadzaam om in voorkomende gevallen hierover vooraf overeenstemming te bereiken met de Belastingdienst. Dan weet u zeker dat de verstelling toch geldt.

Regeling voor woningcorporaties
Alleen met betrekking tot woningcorporaties heeft de staatssecretaris eind 2006 een Besluit uitgevaardigd terzake van de verkoop van nieuwbouwwoningen beneden de waarde in economisch verkeer.

Maatschappelijk gebonden eigendom
Een dergelijke verkoop wordt ook wel “maatschappelijk gebonden eigendom” genoemd. Hiermee willen de corporaties de toegang tot de eigen woningmarkt voor groepen met lagere inkomens bevorderen. Bij latere verkoop is de eigenaar dan (notarieel) verplicht de woning weer aan te bieden aan de corporatie, dan wel aan de corporatie een gedeelte van de waardestijging te laten toekomen. Onder strikte voorwaarden heeft de staatssecretaris daarbij goedgekeurd dat de sanctie van het alsnog verschuldigd zijn van overdrachtbelasting achterwege blijft.

Let op: het is dus oppassen geblazen bij verkoop van nieuwbouwwoningen of projecten onder de kostprijs. Stem een en ander vooraf af met de Belastingdienst teneinde naheffing van overdrachtsbelasting te voorkomen.

Tot over 2 weken

Nemassdeboer maakt gebruik van functionele, analytische en tracking cookies. Instellingen