Pas op voor het ontstaan van erfdienstbaarheden

In deze kwestie gaat makelaar Marcel Roeleveld in op een onderwerp dat regelmatig wordt vergeten bij de beoordeling van de eigen juridische positie door een eigenaar/bewoner: erfdienstbaarheden en de discussies die deze kunnen opleveren. Een erfdienstbaarheid is een last, waarmee een onroerende zaak – het dienende erf – ten behoeve van een andere onroerende zaak – het heersende erf – is bezwaard. De last die een erfdienstbaarheid op het dienende erf legt, bestaat in een verplichting om op, boven of onder een van de erven iets te dulden of niet te doen. De bekende voorbeelden zijn bijvoorbeeld een recht van overpad, een recht van uitzicht, of het gebruik van de gezamenlijke steeg achter de woningen. De regels met betrekking tot een erfdienstbaarheid zijn geregeld in wet, om precies te zijn het Burgerlijk wetboek (artikel 5:70 v).

Erfdienstbaarheid door verjaring
Wat veel mensen niet weten is dat erfdienstbaarheden niet alleen kunnen ontstaan door het vestigen ervan, via een overeenkomst, maar ook door verjaring, waarbij er niets hoeft te zijn vastgelegd. Na een aanpassing van de wet in 1992 is de mogelijkheid dat een erfdienstbaarheid ontstaat door verjaring, ontstaan. Dat is voor iedereen goed om te weten. Er bestaat namelijk nu verkrijgende verjaring door een onafgebroken bezit van 10 jaar (artikel 3:99 BW). Hiervoor is echter wel vereist dat de eigenaar van bijvoorbeeld de grond de verjaring niet heeft ‘gestuit’. Het stuiten of tegengaan van de verjaring kan bijvoorbeeld door een mededeling aan de eigenaar. Daarnaast verjaart een rechtsvordering na verloop van 20 jaar (artikel 3:306 BW). Dit betekent dat als je grond of een ander goed meer dan 20 jaar in gebruik of bezit hebt (ook te kwader trouw) het dan automatisch je eigendom wordt.

Een voorbeeld
Uw buren kunnen hun garage alleen maar bereiken via de oprit van u. Dat is geen probleem want uw buren zijn al 25 jaar uw buren en u kunt goed met ze overweg. Helaas gaat het mis als uw buren hun woning verkopen en er nieuwe buren komen, waar u niet mee kunt opschieten. U verbiedt de nieuwe buren om van de oprit gebruik te maken. U denkt dat u in uw recht staat, er is immers nooit officieel vastgelegd dat de buren van de oprit gebruik mogen maken. Hoe zit dat precies en wat verandert er ?

Hoe ontstaat een erfdienstbaarheid
volgens de wet is een erfdienstbaarheid een last waarmee een onroerende zaak is bezwaard ten behoeve van een andere onroerende zaak. Bijvoorbeeld het recht om over het erf van de buren te lopen.
Nieuw BW. Voor 1992 was het zo dat een niet-zichtbare en niet-voortdurende erfdienstbaarheid alleen kon ontstaan door inschrijving van een notariële akte in de openbare registers. Dit is echter veranderd. Vanaf 1 januari 1992 kan een niet-zichtbare en niet-voortdurende erfdienstbaarheid na 20 jaar ontstaan door verjaring. Hierdoor gaan er vanaf 1 januari 2012 een groot aantal erfdienstbaarheden ontstaan door verjaring. Daarbij is het van belang of de erfdienstbaarheid zichtbaar is en/of voortduurt.

Zichtbaar en voortdurend
Daarvan is bijvoorbeeld sprake als een leiding onder het erf van de buren door loopt. De aanwezigheid van zo’n leiding is voortdurend.

Niet-zichtbaar en niet-voortdurend
Een voorbeeld daarvan is bijvoorbeeld het recht om via de oprit van de buren je eigen garage te bereiken. Deze erfdienstbaarheid is enkel zichtbaar als er gebruik van wordt gemaakt.

Bevrijdende verjaring
Hoezo ….. Bevrijd? Zoals gezegd, kan een erfdienstbaarheid (sinds 1992) ook door verjaring ontstaan. In juridische taal noemt men dit “bevrijdende” verjaring. Dit wil zeggen dat als er altijd gebruik is gemaakt van het erf van de buren, er na 20 jaar automatisch een erfdienstbaarheid ontstaat. In het eerdere voorbeeld van de oprit ontstaat er dus een erfdienstbaarheid. U kunt de nieuwe buren vanaf 1 januari 2012 niet verbieden om van uw oprit gebruik te maken. De erfdienstbaarheid is door verjaring ontstaan en kan niet meer ongedaan worden gemaakt. Een erfdienstbaarheid is immers een zakelijk recht: het rust op de onroerende zaak en niet op de eigenaar.

Kan dit voorkomen worden?
U kan het ontstaan van een erfdienstbaarheid voorkomen door een zogenaamde “stuitingshandeling”. U moet dan een aangetekende brief zenden aan de buren waarin u aangeeft dat u zich verzet tegen het gebruik van het erf en dat u zich het recht voorbehoudt een procedure jegens de buren te starten. U moet ook vermelden dat de verjaringstermijn door de brief wordt gestuit. U moet dit doen VOOR 31 december 2011. Om de stuiting rechtsgeldig te laten zijn, moet u de buren binnen 6 maanden nadat u de brief heeft verstuurd, dagvaarden en een procedure starten.