Regels voor verbouwing niet altijd duidelijk

Hoezo ‘rechtens verkregen niveau’ bij verbouwing? Stel, je hebt eind jaren ’90 een nieuwe woning laten bouwen. Wat als je deze woning nu wilt verbouwen? Aan welke kwaliteitsnormen moet je dan voldoen? En gelden die normen voor de hele woning of alleen voor de delen die verbouwd worden?  De regels in de bouw zijn vastgelegd in het Bouwbesluit. Deze regels veranderen vaak en worden steeds strenger. Voor nieuwbouwwoningen geldt dat ze altijd moeten worden gebouwd volgens de nieuwste (zwaardere) eisen. Gelukkig hoef je niet (meer) bij iedere wijziging te voldoen aan de nieuwbouweisen. Hoe zit dat? In deze kwestie van geld gaan we hier op in.

Speciale voorschriften bij verbouwingen
Bij verbouwingen gaat het om het geheel of gedeeltelijk vernieuwen, veranderen of vergroten van gebouwen. Kortom: bijna alle bouwkundige aanpassingen vallen onder deze definitie. Vóór 2012 moesten gebouwen na de verbouwing voldoen aan de nieuwbouweisen, maar sinds 2012 kent het Bouwbesluit speciale voorschriften voor verbouwen.

Verbouwniveau
Het bouwbesluit kent tegenwoordig een ‘verbouwniveau’. Dit niveau geldt alleen voor die delen van een gebouw die fysiek gewijzigd worden. De delen die ongewijzigd blijven, hoeven alleen te voldoen aan de eisen voor bestaande bouw.

De verbouwvoorschriften uit het bouwbesluit gelden dus alleen voor de delen van het gebouw die worden verbouwd. Hierbij is het begrip ‘rechtens verkregen niveau’ erg belangrijk geworden. Dit begrip is alleen van toepassing op verbouwingen. Met ‘rechtens verkregen niveau’ wordt het actuele kwaliteitsniveau van het bouwwerk bedoeld, voor zover dat niveau rechtmatig is en niet onder het minimumniveau ligt. Met ‘rechtmatig’ wordt bedoeld dat in het verleden is verbouwd volgens de toen geldende voorschriften, waarbij rekening mag worden gehouden met natuurlijke slijtage en het in de loop der jaren afnemen van de technische kwaliteit.

Op deze manier wordt voorkomen dat iemand die iets laat verbouwen, wordt verplicht om kostbare investeringen te doen om het gebouw op nieuwbouwniveau te brengen. Maar wat betekent dit nu voor jouw verbouwing? Waar moet je rekening mee houden?

Actueel niveau
Uitgangspunt is dat de bestaande kwaliteit van een gebouw niet mag verslechteren. Het gaat dus om het actuele kwaliteitsniveau van het gebouw. In de praktijk wordt naar de technische kwaliteit van het gebouw gekeken, zoals de isolatiewaarde of de minimale oppervlakte. Het actuele kwaliteitsniveau blijkt uit de vergunningen, die werden afgegeven voor de oorspronkelijke bouw en de latere verbouwingen.

Rechtens verkregen
Het rechtens verkregen niveau ligt tussen het huidige nieuwbouwniveau (bovengrens) en het niveau voor de bestaande bouw (ondergrens). Hoe ouder de woning, hoe groter het verschil is. Het Bouwbesluit behandelt per onderwerp eerst de nieuwbouweisen en vervolgens de eisen voor bestaande bouw.

Kwaliteit mag soms ook achteruit gaan
Bij een verbouwing moet de kwaliteit van je woning op hetzelfde niveau blijven óf het niveau moet verbeteren. Als je niet voldoet aan het niveau voor bestaande bouw of als je rechtens verkregen niveau verlaagt, kan de gemeente handhavend optreden.

Voorbeeld: je hebt op het balkon van je slaapkamer een hekwerk staan van 1,25 meter hoog (= rechtens verkregen niveau). Dit hek vervang je door een nieuw hekwerk. Dit hekwerk heeft een hoogte van 1,00 meter. Dit houdt een verslechtering in. Immers, het hekwerk wordt lager en daarmee minder veilig. Toch is dit toegestaan. De nieuwbouwvoorschriften schrijven namelijk een hekwerk van minimaal 1,00 meter hoog voor. Met je nieuwe hekwerk voldoe je dus aan de nieuwbouwvoorschriften en in dat geval mag je verlagen naar een lagere kwaliteit.

Huidig niveau
Als je (ver)bouwt volgens de vergunning, ontstaat het rechtens verkregen niveau. Je hoeft dan niet aan iedere wijziging van het bouwbesluit te voldoen. Als je aan de bouweisen uit de afgegeven vergunning hebt voldaan, is dat voldoende.

Conclusie en advies
Let bij een verbouwing daarom op het volgende: als je verbouwt, moeten alleen de delen van de woning die je verbouwt, voldoen aan de nieuwe bouwvoorschriften. Het rechtens verkregen niveau van de woning ligt tussen het huidige nieuwbouwniveau en het niveau van de bestaande bouw. Als je van plan bent om te gaan verbouwen kan de gemeente of de aannemer je hier meer over vertellen. Wanneer je een bestaande woning wilt kopen om deze daarna te verbouwen, kun je hier ook met de makelaar over overleggen.