Verhuren van een leegstaande woning met een hypotheek

Regelmatig krijgen onze adviseurs vragen over de mogelijkheden van tijdelijke verhuur van langer in de verkoop staande woningen, waarop nog een hypotheek rust. In deze kwestie gaan wij hierop in en proberen wij duidelijkheid te scheppen over de voors en tegens van tijdelijke verhuur en de stappen die genomen moeten worden.

Verhuur op basis van Leegstandswet
De Leegstandwet maakt het mogelijk om bepaalde categorieën woningen tijdelijk te verhuren. In veel gevallen zal er van deze regeling gebruik worden gemaakt wanneer de woning al een tijd te koop staat.Bij verhuur via de Leegstandwet hoeft de verhuurder, in tegenstelling tot gewone verhuur, niet met alle huurbeschermingsbepalingen rekening te houden, waardoor de verhuurder de mogelijkheid heeft de huurovereenkomst op te zeggen. Hiervoor dient wel altijd een vergunning te worden aangevraagd bij de gemeente.

Verhuur zonder gebruik van Leegstandswet
In de praktijk gebeurt het verhuren vaak niet op basis van de Leegstandwet. Als eigenaar van uw woning mag u doen met uw eigendom wat u wilt. Maar de meeste woningen zijn gefinancierd met een hypotheek. Hierdoor heeft u de woning in onderpand gegeven bij de bank, via de hypotheek die er op is gevestigd. En bij de voorwaarden van die hypothecaire geldlening wringt de schoen.

Wanneer uw de woning wil verhuren, moet u daarvoor eerst toestemming aan de geldverstrekker vragen. Dit volgt uit de algemene voorwaarden die elke  geldverstrekker hanteert en die van toepassing zijn verklaard toen de hypothecaire lening werd verstrekt. In deze algemene voorwaarden is onder andere opgenomen dat de woning niet mag worden verhuurd, zonder voorafgaande toestemming, het zogenaamde “huurbeding”.

De geldverstrekker hanteert dit huurbeding omdat Nederland een verregaande bescherming van huurders kent. Deze huurderbescherming maakt het de bank moeilijk om bijvoorbeeld bij een gedwongen executieverkoop van de woning, de huurder weer uit de woning te krijgen. Koop breekt namelijk geen huur. Als de huurder er niet uitgaat, zal de woning welhaast onverkoopbaar zijn en de veilingopbrengst zal beduidend lager zijn dan bij een “vrij” opleverbare woning.

Maatregelen van de bank
Wat nu als een woning verhuurd is zonder toestemming van de bank? In dat geval heeft de bank een aantal mogelijkheden. De bank kan de rechter verzoeken de huurovereenkomst te ontbinden op grond van het huurbeding in de hypotheekakte. Daarnaast kan de bank op grond van de algemene voorwaarden de lening direct opeisen. Als de lening op geen andere manier kan worden terugbetaald, bestaat het risico dat de woning zal worden geveild met alle risico’s van dien. Op de veiling brengt uw woning vaak veel minder op dan op de “vrije” markt. De eventuele restschuld is dan voor rekening van u en zal ook aan de bank moeten worden terugbetaald.

In de praktijk zal de bank de hypotheeklening niet zomaar opeisen als de eigenaar zijn (oude) woning zonder haar toestemming verhuurt. Helemaal als u altijd op tijd uw maandlasten betaalt. Ook banken weten dat de kans op betalingsachterstand kleiner is als er  tegenover de (dubbele) woonlasten een inkomen uit huur kan worden behaald. Als er echter al betalingsachterstanden zijn, zal de bank sneller geneigd zijn om tot actie over te gaan.

Wat is wijsheid?
Zorg er altijd voor dat er toestemming van de bank is,voordat de woning word verhuurd en verhuur  altijd op basis van de leegstandwet.

Voordat u uw woning kunt verhuren via de Leegstandwet moet de woonruimte  aan de volgende criteria voldoen. Het betreft een woonruimte in een voor de verkoop bestemde woning die:
• nog nooit bewoond is geweest (bijvoorbeeld nieuwbouw);
• in een periode van ten minste 12 maanden voor de leegstand van de desbetreffende woning,  in zijn geheel of gedeeltelijk bewoond is geweest door de eigenaar (of wanneer de woning minder dan een jaar geleden is opgeleverd, sindsdien door de eigenaar bewoond is geweest);
• in de 10 jaar voordat de woning leeg kwam te staan slechts 3 jaar (geheel of gedeeltelijk) als woonruimte verhuurd is geweest;
• een woonruimte in een voor sloop of renovatie bestemde huurwoning.

De huurovereenkomst moet voor tenminste 6 maanden worden aangegaan en er geldt een opzegtermijn van minimaal 3 maanden voor de verhuurder. Voor de huurder is de opzegtermijn maximaal 1 maand.

Voor tijdelijke huur op basis van de leegstandwet is, zoals gememoreerd, toestemming van de gemeente noodzakelijk. De vergunning telt voor maximaal 2 jaar. Op verzoek van de eigenaar van de woning kan de vergunning worden verlengd met telkens maximaal 1 jaar, maar de totale duur is nooit meer dan 5 jaar.

Door plannen van de overheid zal de Leegstandwet worden gewijzigd. Dit wetsvoorstel is op 11 oktober 2012 naar de Tweede Kamer gestuurd. Als de Tweede Kamer met het wetsvoorstel instemt, moet ook de Eerste Kamer nog met het wetsvoorstel instemmen. De verwachting is dat de wijzigingen op 1 juli 2013 ingaan.

Kijk voor meer informative op www.rijksoverheid.nl