Verruiming tijdelijke verhuur woonruime een feit
In april heeft de Eerste Kamer het Wetsvoorstel Doorstroming Huurmarkt aangenomen. Een belangrijk onderdeel van dit wetsvoorstel is dat de tijdelijke verhuur van woonruimte per 1 juli 2016 wordt verruimd. In deze kwestie geven wij aan waar je op moet letten.
Tijdelijke verhuur wordt gemakkelijker
Op dit moment zijn de mogelijkheden om woonruimte tijdelijk te verhuren zeer beperkt. Je kunt woonruimte verhuren op basis van de leegstandwet, maar die kent specifieke voorwaarden. Zo moet je bijvoorbeeld een leegstandwetvergunning aanvragen bij de gemeente die na maximaal 5 jaar vervalt. Voldoet de verhuurder niet aan specifieke voorwaarden? Dan is er sprake van reguliere verhuur, waarbij de huurovereenkomst in principe alleen kan worden beëindigd via een rechter.
De nieuwe wet moet hier verandering in brengen. Voor zelfstandige woningen kun je een huurovereenkomst sluiten voor maximaal twee jaar. Een zelfstandige woning is een woning met een eigen toegangsdeur die van binnen en buiten op slot kan worden gedaan, met een eigen badkamer en eigen keuken. Is er sprake van een onzelfstandige woning? Waarbij de voorzieningen worden gedeeld met de bewoners van andere woonruimten in het gebouw? Dan kun je zelfs een huurovereenkomst sluiten voor vijf jaar. De nieuwe huurovereenkomsten eindigen van rechtswege waardoor je niet te maken krijgt met een ingewikkelde beëindigingsprocedure.
Adders onder het gras
De tijdelijke huurovereenkomsten kunnen pas vanaf 1 juli 2016 worden afgesloten. Hierop vooruitlopen mag niet! Daarnaast zijn de volgende spelregels zijn zeer belangrijk:
- Je hoeft de huur niet op te zeggen, maar je moet de huurder wel een kennisgeving sturen dat de huur eindigt. Agendeer dit goed, want deze kennisgeving mag maximaal drie maanden en minimaal één maand voor afloop van de huurovereenkomst gestuurd worden;
- Je mag maar één keer met dezelfde huurder een huurovereenkomst voor bepaalde tijd sluiten. Doe je dat toch meerdere keren, dan geldt de tweede huurovereenkomst voor onbepaalde tijd en valt deze onder de ‘reguliere’ verhuur;
- Indien de huurder niet daadwerkelijk vertrekt als de bepaalde tijd voorbij is, wordt de huurovereenkomst ‘automatisch’ een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd.Houd dus een vinger aan de pols, maan de huurder op tijd aan en stap op tijd naar de rechter;
- De huurder kan de huurprijs laten toetsen tot zes maanden nadat de huurovereenkomst is geëindigd. Deze termijn is langer dan gebruikelijk (zes maanden na de ingangsdatum). Bij een huurovereenkomst van twee jaar heeft de huurder hiervoor dus 30 maanden de tijd.
In de nieuwe wetgeving worden ook de mogelijkheden van de ‘diplomatenclausule’ verruimd. Een dergelijke clausule kan worden gebruikt door expats/wereldreizigers die hun woning tijdelijk willen verhuren, maar na terugkomst willen terugkeren in de woning. Een diplomatenclausule mag voortaan worden verlengd of opnieuw worden afgesloten met een opvolgend huurder. Goed nieuws voor de verhuurder die besluit langer weg te blijven. Maar, ook met een diplomatenclausule is een beëindigingsprocedure noodzakelijk. Een expat doet er daarom verstandiger aan gewoon een tijdelijke huurovereenkomst voor twee jaar af te sluiten in plaats van te werken met een diplomatenclausule.
Meer opzegmogelijkheden
Tot slot worden de opzegmogelijkheden voor bepaalde doelgroepen verruimd. Als de verhuurder de woonruimte speciaal in gebruik wil geven aan grote gezinnen (ten minste acht personen), promovendi of jongeren (18 – 28 jaar), dan kan hij de huurovereenkomst opzeggen zodra de huurder niet meer aan deze voorwaarden voldoet. Let op: ook dan is een beëindigingsprocedure nodig.
Conclusie
Tijdelijke verhuur wordt na 1 juli 2016 definitief uitgebreid tot maximaal twee jaar voor zelfstandige woonruimten en zelfs vijf jaar voor onzelfstandige woonruimten. Let op de spelregels: stuur een tijdige kennisgeving dat de huur eindigt, overschrijd de maximale duur niet en sluit geen twee tijdelijke contracten met dezelfde huurder! Rust er een hypotheek op de te verhuren woning? Dan moet de geldverstrekker toestemming geven voor de verhuur. Overleg daarom vooraf met de hypotheekverstrekker om problemen te voorkomen. Natuurlijk kunnen je financieel adviseur en makelaar je hier in ondersteunen.
