01-02-2012

Wat kan er fiscaal met een restschuld?

Steeds meer woningen worden met verlies verkocht. Vorig jaar werden er circa 2800 woningen gedwongen verkocht en slechts zelden is er dan sprake van een opbrengst die hoger is dan de hypotheek. Dit betekent dat er een restschuld of negatieve overwaarde ontstaat die betaald moet worden. Ook onze makelaars en hypotheekadviseurs krijgen steeds vaker te maken met de onzekere situatie die dit met zich mee brengt. In deze kwestie gaan we hier wat verder op in en staan we ook stil bij de fiscale regels met betrekking tot restschuld.

Negatieve overwaarde
Als u wilt verhuizen, maar uw bestaande woning levert bij verkoop minder op dan de hypotheek op de woning, ontstaat er een negatieve overwaarde. Dit betekent dat naast de kosten van de nieuwe woning, ook de restschuld op de oude woning betaald moet worden. Doet u dat niet dan zal de bank waar de oude hypotheek loopt, de woning niet vrij geven voor verkoop. Je kan hiervoor natuurlijk eigen middelen gebruiken, maar steeds vaker zijn die niet voldoende beschikbaar en moet dit worden gefinancierd met een extra lening. De vraag is of de rente van de extra financiering ook van het BOX 1-inkomen kan worden afgetrokken.

Even een voorbeeld. U heeft een nieuwe woning van € 300.000 (inclusief alle aankoopkosten) op het oog. U heeft uw oude woning verkocht voor € 200.000. Hierop was een hypotheek gevestigd van € 220.000. U heeft dus een negatieve overwaarde (of negatieve eigen woningreserve) van € 20.000.

Restschuld en nieuwe financiering
De rente van de financiering die is aangegaan voor de aankoop van de eigen woning, mag in BOX 1 van het inkomen afgetrokken worden. Hier moet de eventuele overwaarde van de oude woning vanaf gehaald worden vanwege de zgn. bijleenregeling. De totale som mag echter nooit meer zijn dan de aankoopkosten van de nieuwe woning.

Stel: u koopt een nieuwe woning voor € 300.000 inclusief aankoopkosten, zoals overdrachtsbelasting, makelaars- en notariskosten. Financieringskosten worden hier buiten beschouwing gelaten. U moet hiervan een eventuele overwaarde af halen. Echter nu is er een overwaarde die € 20.000 negatief is. Het lijkt er dan op dat u nu € 320.000 zou kunnen financieren. Dit is echter niet het geval, want u mag nooit meer lenen dan de nieuwe aankoop. U kan dus fiscaal niets in box 1 met de negatieve eigen woningreserve!

BOX 3
De eventuele schuld die men afsluit om deze negatieve overwaarde te financieren, kan wel opgegeven worden in BOX 3 en vermindert daarmee de eventuele belastbare box 3 bezittingen (spaargeld, 2e woning, beleggingen etc etc) De rente hierover is dan echter niet aftrekbaar. Indien het dus mogelijk is, kan deze negatieve overwaarde dus beter uit eigen middelen betaald worden.

Binnen drie jaar positieve overwaarde?
Het lijkt er dus op dat een negatieve overwaarde nooit tot een “voordeel” kan leiden. Een negatieve eigen woningreserve blijf fiscaal echter maar drie jaar bestaan. In die drie jaar kan de reserve wel een voordeel gaan opleveren bij een eventuele verkoop en aankoop van de volgende woning. Bij verkoop en aankoop binnen de drie-jaarsperiode kan de negatieve eigen woningreserve namelijk verrekend worden met een eventuele positieve eigen woningreserve die bij deze lagere verkoop ontstaat.

Voorbeeld
U verkoopt na twee jaar de nieuwe woning voor € 330.000. Hierop heeft u een financiering van
€ 300.000 waardoor u een positieve eigen woningreserve van € 30.000 realiseert. U koopt meteen een nieuwe woning voor € 400.000 inclusief alle aankoopkosten. Dit betekent in eerste instantie dat u € 400.000 -/- € 30.000 oftewel € 370.000 aftrekbaar in BOX 1 mag financieren. U heeft echter nog een negatieve overwaarde van € 20.000 staan die minder dan drie jaar geleden is ontstaan. Deze mag u nu verrekenen met de positieve eigen woningreserve U mag nu de rente over € 390.000 in box 1 aftrekken.

Indien u dus een negatieve eigen woningreserve heeft en u gaat binnen drie jaar voor een tweede keer verhuizen, houdt dan de termijn voor aan- en verkoop goed in de gaten.

De conclusie is dat een negatieve overwaarde niet aftrekbaar meegefinancierd kan worden. Deze kan wel verrekend worden met een eventuele positieve overwaarde in de toekomst. De verkoop en koop moet dan wel binnen drie jaar plaats vinden. Daar zullen echter maar weinig mensen van profiteren, want het komt immers maar weinig voor dat binnen 3 jaar 2 keer wordt verhuisd.

Nemassdeboer maakt gebruik van functionele, analytische en tracking cookies. Instellingen