20-06-2012

Woningverhuur op basis van de Leegstandwet

Je kan de laatste tijd bijna geen krant meer openslaan of actualiteitenrubriek op tv bekijken, of er is wel een onderwerp over de vastzittende woningmarkt. Onze makelaars krijgen ook steeds nieuwe vragen van verkopers en geïnteresseerde kopers over de voor- en nadelen van voorgestelde aan-/verkoopsituaties. In deze kwestie staan wij stil bij een steeds vaker voorkomend voorbehoud voor de verkoop van een woning, te weten de verkoop van de bestaande woning van de potentiële verkoper.

Voorbeeld:u heeft uw woning verkocht maar de koper van de woning wil twee jaar de tijd om zijn eigen huis te verkopen. Dit wil hij omdat het in deze tijd moeilijker is om een woning te verkopen. Hij weet echter ook dat veel kopers op de huidige markt een woning snel willen afnemen, omdat hypotheekoffertes een beperkte duur hebben. Als de koper van uw woning dus wel zijn woning verkoopt, wil hij binnen drie maanden verhuizen naar zijn nieuwe woning, zijnde uw woning. Gedurende de periode dat zijn huis dus niet verkocht is staat de verkochte woning leeg en ontvangt u nog niet de koopsom.

Kopersmarkt.
In de huidige kopersmarkt bepaalt de koper voor een groot deel de voorwaarden. Vaak wordt een financieringsvoorbehoud gemaakt en willen de meeste kopers eerst hun eigen woning verkocht hebben. Maar wat als u als verkoper al op korte termijn naar uw nieuwe woning vertrekt, omdat u uw oude woning al hebt verkocht? Kan u dan uw woning tijdelijk verhuren in afwachting van de verkoop van het huis van de koper (en diens verhuizing)?

“Gewone” tijdelijke verhuur
Uiteraard kan de woning tijdelijk door de verkoper worden verhuurd, op basis van een gewone huurovereenkomst voor bepaalde tijd. Nadeel hiervan is dat de huurder “normaal” huurbescherming geniet en het huurcontract dus slechts om beperkte, in de wet opgenomen redenen, kan worden opgezegd. Als uw koper dan de woning wil betrekken en de huidige huurder wil de woning niet verlaten, ontstaat er een probleem omdat u de woning niet meer kunt leveren zoals is afgesproken, namelijk leeg en ontruimd.

Tijdelijke verhuur Leegstandwet
Voor de verkoper die te maken krijgt met een hierboven beschreven overbruggingsperiode van zijn koper, kan verhuur op basis van de Leegstandwet een goed alternatief zijn. Deze verhuur heeft als groot voordeel dat de huurder veel minder huurbescherming geniet. Met een opzegtermijn van drie maanden komt de woning beschikbaar voor de koper.

Let op hypotheekrenteaftrek !
Tijdens de periode van tijdelijke verhuur heeft de verkoper/verhuurder geen recht op hypotheekrenteaftrek van zijn hypotheek. Na afloop van het tijdelijke huurcontract herleeft dit recht echter vaak weer. Gelet op de grote fiscale consequenties is overleg met uw financieel adviseur in dit geval verstandig.

Spelregels Leegstandwet
Vanwege de geringe huurbescherming gelden bij tijdelijke verhuur bij een te koop staand woonhuis op grond van de Leegstandwet een aantal strikte spelregels:
1. De woning moet te koop staan en de eigenaar was de laatste 12 maanden de bewoner;
2. Voor de tijdelijke verhuur van een leegstaande woning moet u beschikken over een vergunning, die u van de gemeente heeft gekregen voor een bepaalde tijdsduur, zijnde maximaal 2 jaar. Deze vergunning kan telkens een jaar verlengd worden tot een totale periode van 5 jaar. Een standaardformulier voor de aanvraag van een vergunning “Tijdelijke Verhuur Leegstandwet” vindt u in de meeste gevallen op de website van uw gemeente;
3. In de huurovereenkomst staat duidelijk dat het een tijdelijke verhuur is op basis van de Leegstandwet, dat er een vergunning is verleend door de gemeente en voor welke termijn en huurprijs.
Vastgestelde huurprijs
De huurprijs mag niet hoger zijn dan de prijs die in de vergunning staat en die wordt vastgesteld aan de hand van het woning waarderingsstelsel. Het woning waarderingsstelsel is gebaseerd op een zogenaamd puntenstelsel. De punten geven de kwaliteit van een woning weer. Elk onderdeel, zoals oppervlakte en isolatie, krijgt punten op basis van een aantal criteria. Er zijn aparte puntensystemen voor zelfstandige woningen, kamers, woonwagens en woonwagenstandplaatsen.

Bij elk aantal punten hoort een maximum huurprijs. Deze wordt elk jaar opnieuw vastgesteld. U kunt het woning waarderingsstelsel terugvinden op de site www.rijksoverheid.nl.

Bij de aanvraag van de vergunning is het echter verstandig om de gevraagde huurprijs goed te onderbouwen met de bruto hypotheeklast van de woning, eventuele servicekosten, verzekeringen en belastingen, energie- en verbruikskosten en eventuele makelaarskosten. Dit om ervoor te zorgen dat het kostendekkend is. Voor woningen in de vrije sector zal de gemeente tot 1 januari 2014 geen huurprijs vaststellen als de woning 143 of meer punten heeft.

Uiteraard is deze Tijdelijke Verhuur Leegstandwet ook mogelijk als u uw woning nog niet hebt verkocht maar u wel al naar uw nieuwe woning bent verhuisd. Let dan ook goed op wat u in de huurovereenkomst opneemt met betrekking tot het bezichtigen van de woning en wanneer de tijdelijke huurder de woning moet hebben verlaten als de woning wel wordt verkocht.

Nemassdeboer maakt gebruik van functionele, analytische en tracking cookies. Instellingen