Gebrekkige aanbouw. Verkoper aansprakelijk?

Tijdens verbouwingswerkzaamheden na het transport heeft koper diverse gebreken geconstateerd, onder andere het doorzakken van het dak van de aanbouw/serre. Koper eist dat verkoper dit gebrek herstelt. Verkoper weigert. Koper stapt naar de rechter. Wie krijgt gelijk?

Casus
In 2002 heeft een aannemer in opdracht van verkoper een aanbouw/serre gebouwd. Na de verbouwing ondervond verkoper klachten met betrekking tot kou- en vochtdoorslag. De aannemer heeft deze klachten in 2005 verholpen door aanpassingen aan de aanbouw/serre door te voeren.

In 2009 heeft verkoper de woning verkocht en in de koopovereenkomst gegarandeerd dat de woning de eigenschappen zal bezitten die nodig zijn voor normaal gebruik.

Koper is in 2011 gaan verbouwen. Tijdens de verbouwingswerkzaamheden heeft koper diverse gebreken geconstateerd. Koper heeft verkoper gesommeerd deze gebreken te herstellen. Verkoper weigert dit omdat hij niet bekend was met de gebreken. Koper stapt naar de rechter maar deze wijst de vorderingen van koper af. Koper gaat in beroep bij het Gerechtshof ‘s-Hertogenbosch.

Standpunt koper
Volgens koper vertoont de aanbouw/serre ernstige (verborgen) gebreken. Zo is er sprake van een koudebrug in de vloerconstructie en vochtoverlast in de aanbouw/serre. Volgens koper voldoet daarmee de aanbouw/serre niet aan de eisen die golden toen deze in 2002 werd aangelegd. Daarnaast is gebleken dat de dakconstructie van de aanbouw/serre zodanige gebreken vertoonde dat er sprake was van een gevaarlijke situatie. Koper is van mening dat de gebreken zodanig ernstig zijn dat de woning niet geschikt is voor het normaal gebruik.

Standpunt verkoper
Verkoper betwist het standpunt van koper. Nadat verkoper in 2005 de aanbouw/ serre door het de aannemer heeft laten aanpassen, heeft hij geen vocht/kouklachten meer gehad. Bovendien blijkt dat de constructie van de aanbouw/serre voldoet aan het Bouwbesluit 2003 omdat de oppervlakte van de koudebrug ter plaatse van de aanbouw/serre samen met de overige koudebruggen in de woning binnen de 2% van de totale gebruiksoppervlakte blijft. Volgens verkoper is er geen sprake van een gebrek dat een normaal gebruik van de woning verhindert nu hij daarin 10 jaar heeft gewoond.

Beoordeling Gerechtshof ‘s-Hertogenbosch
Op grond van artikel 7:17 BW moet de afgeleverde zaak aan de overeenkomst beantwoorden, dat wil zeggen dat de woning de eigenschappen moet bezitten voor normaal gebruik. Het wil echter niet zeggen dat elk gebrek het normale gebruik belemmert. De koper van een bestaande woning zal, afhankelijk van ouderdom en prijs daarvan, tot op zekere hoogte rekening moeten houden met een bepaalde mate van meteen te verrichten (achterstallig) onderhoud en aanpassingen aan de eisen van de tijd, ook al was de noodzaak daartoe ten tijde van het sluiten van de koop niet direct zichtbaar

Koudebrug en vochtproblemen
Volgens een ingeschakelde deskundige wordt de koudebrug in de vloer gevormd uit het gegeven dat ter plaatse van de betonnen fundering de vloerisolatie niet doorloopt. Het ontbreken van deze vloerisolatie ter plaatse van de betonnen fundering is echter niet in strijd met het Bouwbesluit 2003 nu daarin een vrijstellingsnorm van 2% van het gebruiksoppervlakte van het gebouw in acht wordt genomen. Het is niet ongebruikelijk dat, door de ligging, koudebruggen voorkomen in een aanbouw/serre. De koudebrug maakt de aanbouw/serre niet ongeschikt voor normaal gebruik.

Daarnaast rechtvaardigt de enkele constatering dat er op enig moment sprake is geweest van vocht als gevolg waarvan stucstopprofielen zijn gecorrodeerd, niet de conclusie dat de aanbouw/serre ongeschikt is voor normaal gebruik. Dat geldt temeer nu uit metingen is gebleken dat het vochtpercentage meevalt.

Dakconstructie aanbouw/serre
Volgens de deskundigen kan het aanwezige metselwerk de daarop rustende belasting uit het platte dak niet adequaat overbrengen. Daarnaast is de balkmaat niet voldoende toereikend voor de overspanning van de aanbouw/serre. Ook zijn de balken en klossen niet op de juiste wijze verankerd.

Het hof oordeelt dat de gebreken met betrekking tot de dakconstructie het normale gebruik van de aanbouw/serre wel belemmeren. Onder normaal gebruik van een woning valt niet alleen te begrijpen dat in die woning kan worden gewoond, maar ook dat dit zonder onaanvaardbare overlast gepaard gaat, en dat de constructieve veiligheid van de woning niet in gevaar komt. Verkoper dient de schade met betrekking tot de dakconstructie te vergoeden.

Hoogte schadevergoeding
Koper heeft een compleet nieuwe aanbouw/serre gebouwd. Hiermee was een bedrag gemoeid van circa € 14.000,-. Voor het herstel van de dakconstructie was een complete verbouwing van de aanbouw/serre niet noodzakelijk. Enkel het aanbrengen van nieuwe balkschoenen en draagbalken was voldoende geweest.

Het hof raamt de kosten voor het monteren van nieuwe balkschoenen en draagbalken op € 1.225,- Door het aanbrengen van de nieuwe draagbalken zou ook het stucwerk van het plafond en de wanden hersteld moeten worden. Het hof raamt de kosten hiervoor op € 1.850,- , derhalve in totaal op € 3.075,-. Verkoper dient dit bedrag te betalen aan koper. Voorts krijgt koper vergoed de kosten voor het inschakelen van een deskundige tot een bedrag van € 600,-.