Ontbindende voorwaarde voor aankoop woning kan zomaar verlengd blijken!
Ook na het verstrijken van de termijn van de ontbindende voorwaarde, kan hier nog een beroep op worden gedaan.
In het koopcontract kan de koper, in overleg met de verkopende partij, voorwaarden laten opnemen, waardoor de koper onder de koop van de woning uit kan. De meest bekende ontbindende voorwaarde, is de periode die wordt afgesproken waarin de koper de hypotheek kan regelen, het zogenaamde financieringsvoorbehoud. Mocht het niet lukken om de financiering rond te krijgen, dan kan koper de koop ontbinden. In deze kwestie leggen wij uit dat het helemaal fout kan gaan, wanneer hier onvoldoende aandacht aan wordt besteed.
Regels zijn nauwgezet
De manier waarop een koper een beroep doet op het financieringsvoorbehoud luistert erg nauw. Meestal zijn de spelregels voor het inroepen van het financieringsvoorbehoud in de koopakte opgenomen. Als de koper zich niet aan die regels houdt, loopt hij het risico dat het beroep op het financieringsvoorbehoud niet rechtsgeldig is, waardoor de koopovereenkomst in stand blijft.
Veel kopers en verkopers van woningen zijn hier niet van op de hoogte. Als de koper inderdaad de hypotheek niet geregeld krijgt en de termijn in de ontbindende voorwaarde is verstreken, denk je waarschijnlijk dat de koper pech heeft en dat hij – als hij niet afneemt – boetes moet betalen. Dan zit er toch een addertje onder het gras, want het kan zomaar zo zijn dat de termijn stilzwijgend is verlengd! Hoe zit dat? Het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden heeft hierover een uitspraak gedaan.
De koop is rond!
Anton bereikt schriftelijke overeenstemming met koper Bert over de verkoop van zijn pand. Hierbij wordt bepaald dat Bert mag ontbinden als hij niet uiterlijk op 10 juni 2011 de financiering heeft kunnen regelen bij een erkende geldverstrekker. De levering van de woning staat gepland voor 1 september 2011.
Het loopt tóch niet op rolletjes
Bert heeft vervolgens moeite om de financiering rond te krijgen. Op 8 juni 2011 mailt hij de makelaar dat hij een afwijzing van de Rabobank heeft ontvangen en dat hij mogelijk de financiering niet gaat rondkrijgen. Hierna vindt ook een telefoongesprek plaats tussen de makelaar en ABN Amro, waarin ABN Amro aangeeft niet tijdig te kunnen reageren op de financieringsaanvraag. De makelaar reageert hierop met: ‘Dan wachten we nog even’.
Van de regen in de drup
Uiteindelijk verstrekt ook ABN Amro geen lening. In december 2011 ontvangt Bert een voorstel waarin Anton aanbiedt om van hem het geld te lenen. Zij gaan hierover met elkaar in gesprek, maar op 11 april 2012 doet Bert alsnog een beroep op de ontbindende voorwaarde. Anton vindt dat deze ruimschoots is verlopen en vordert betaling van de boete van €48.000,-.
Wat vond de rechter ervan?
Termijn verlengd. Het Hof stelt dat uit de gang van zaken volgt dat Anton en Bert de termijn in de koopovereenkomst voor het inroepen van het financieringsvoorbehoud hebben losgelaten. Ook weegt mee dat er geen nieuwe leveringsdatum was afgesproken. Nu Anton en Bert in april 2012 nog in overleg waren over de financiering, heeft Bert gewoon tijdig het financieringsvoorbehoud ingeroepen. Het argument dat Anton zelf een marktconform financieringsaanbod heeft gedaan, gaat niet op: hij is geen erkende geldverstrekker.
Wat betekent dit voor de verkoper?
Het antwoord op deze vraag moet zijn: De boel niet de boel laten! Let goed op als een termijn in een ontbindende voorwaarde dreigt te verlopen, maar je als verkoper bereid bent om een koper wat meer tijd te geven. Enkele tips:
- Zorg altijd dat er een nieuwe termijn wordt overeengekomen en leg die schriftelijk vast, als aanvullende brief (sideletter) bij het koopcontract.
- Zorg bij forse vertraging dat je als verkoper een nieuwe leveringsdatum overeenkomt. Zo voorkom je dat een termijn in de ontbindende voorwaarde stilzwijgend wordt verlengd.
- Communiceer actief over de voortgang (bij voorkeur tevens per e-mail) en wacht niet af!
Ondanks het maken van harde afspraken in het koopcontract, bestaat de kans dat een termijn voor het inroepen van een ontbindende voorwaarde stilzwijgend wordt verlengd. Voorkom deze onaangename verassing door constant actief op te treden en duidelijke, (nieuwe) schriftelijke afspraken te maken. Wanneer je een erkende makelaar in handen neemt, zal hij ervoor zorgen dat je niet voor deze of andere onaangename verrassingen kom te staan.
