De familielening
De meeste mensen lenen geld bij een bank of andere professionele geldverstrekker, als ze een woning willen kopen. Maar (deels) lenen bij familie kan in een aantal gevallen een goed alternatief zijn. Deze zgn. familiehypotheek kan ook gecombineerd worden met een gewone hypotheek van een bank. Een familiehypotheek kan ook gebruikt worden om een bestaande hypotheek af te lossen. In deze kwestie van geld bekijken we de financiële en fiscale aandachtspunten van de familielening.
Minder lenen door overheidsmaatregelen
Het maximale bedrag dat je mag lenen voor het kopen van een woning is in de afgelopen jaren flink beperkt en wordt tot 2018 nog verder verlaagd. Vanaf 2018 kan je maximaal 100% van de waarde van de woning (meestal de koopprijs) lenen. De bijkomende kosten (notaris, makelaar, overdrachtsbelasting, kosten van het advies) kan je dan niet meer financieren via de hypotheek. Ook de regels voor het maximaal te lenen bedrag op basis van het inkomen zijn in de afgelopen jaren verscherpt.
Regels Belastingdienst m.b.t. aftrekbaarheid rente
Ook met een familielening is de hypotheekrente onder voorwaarden fiscaal aftrekbaar. Het bedrag moet dan wel gebruikt wordt om een woning te kopen en/of te verbouwen, die dient om er zelf in te wonen. De belangrijkste voorwaarden van de Belastingdienst:
- De familielening wordt aangemeld bij de Belastingdienst.
- De rente is marktconform (zie verder).
- Er wordt schriftelijk vastgelegd dat de lening gelijkmatig in maximaal 30 jaar wordt afgelost, waarbij een annuïtaire aflossing –net als voor de gewone bankhypotheek- als minimum wordt gesteld. Als de familiehypotheek door het overgangsrecht onder de oude regels valt, bijvoorbeeld als deze een eerder afgesloten hypotheek vervangt, hoeft dit niet altijd.
De rente en aflossingsvoorwaarden
Het rentepercentage kan in onderling overleg worden bepaald. Het is hierbij wel belangrijk om naar de afgesproken voorwaarden te kijken. Als er in de overeenkomst is vastgelegd dat het familielid dat de lening heeft verstrekt, deze weer direct kan opeisen, bijvoorbeeld als hij of zij het geld nodig heeft, wordt de lening als direct opeisbaar beschouwd. Bijeen direct opeisbare lening moet je een fiscale normrente van 6% betalen. Wanneer je geen of te weinig rente betaalt, beschouwt de fiscus dit als een schenking. En dan moet je over het renteverschil schenkbelasting betalen. Het is daarom belangrijk om hiervoor een ervaren financieel adviseur of notaris in te schakelen.
Je kan ook afspreken dat er een opzegtermijn voor de aflossing geldt. In dat geval is het een niet-direct opeisbare lening. De fiscus stelt dan als voorwaarde dat je een rente betaalt die vergelijkbaar is met de marktrente voor gewone hypotheken die eenzelfde looptijd en vergelijkbare voorwaarden kennen. Als de afgesproken rente te veel afwijkt, waardoor het kind bevoordeeld wordt (bij een te lage rente) of de ouders bevoordeeld worden (bij een te hoge rente), is het mogelijk dat er schenkbelasting betaald moet worden.
Het is overigens van belang dat de rente (en aflossing) daadwerkelijk betaald (lees: overgeboekt via de bankrekening) worden, om in aanmerking te komen voor renteaftrek. De ouders kunnen altijd daarna een schenking doen, waarmee het kind feitelijk minder of geen rente betaalt. Maar de schenking moet geheel los staan van de rentebetaling.
Afspraken vastleggen
Hoewel het niet verplicht is, kan het verstandig zijn om de familielening door de notaris in een akte vast te leggen, waarbij dan ook wordt vastgelegd of er wel of geen hypotheek voor moet worden gevestigd, zoals bij een gewone hypotheek altijd door de geldverstrekker wordt gevraagd. Een akte geeft de uitlener juridisch een sterkere verhaal positie als de lener failliet zou gaan of als de lener meerdere schulden heeft. Een op de woning gevestigde hypotheek geeft daarvoor extra zekerheid.
De volgende zaken moeten in ieder geval in de overeenkomst staan: het bedrag van de lening, het doel, het rentepercentage, de looptijd, het betalingsschema, de opeisbaarheid van de lening, de vervroegde aflossingsmogelijkheid en wat er moet gebeuren bij verhuizing of echtscheiding. Zoals hierboven al verteld, is het voor nieuwe familiehypotheken het belangrijk dat de lening gelijkmatig in maximaal 30 jaar wordt afgelost. Anders is de rente niet aftrekbaar.
De familielening kan een goed alternatief zijn voor het lenen van geld voor de eigen woning. Het is echter wel belangrijk om goed rekening te houden met de wet- en regelgeving om problemen met de fiscus te voorkomen. Laat je daarom goed voorlichten door een ervaren adviseur.
