Een aflossingsvrije hypotheek. Geen aflossingsverplichting, of toch wel?

Wie na 2013 een lening is aangegaan voor de koop, onderhoud of verbouwing van de eigen woning, komt voor renteaftrek in aanmerking als de hypothecaire lening in maximaal 30 jaar wordt afgelost. Hypotheken die eind 2012 al bestonden vallen onder het overgangsrecht en zijn van de aflossingsverplichting vrijgesteld. Ook wanneer de hypotheek wordt omgezet of wordt ondergebracht bij een andere geldverstrekker, geldt de vrijstelling. Vóór 2013 zijn er veel hypotheken zonder aflossingsverplichting afgesloten. De totale hypotheekschuld in Nederland bestaat voor meer dan 50% uit leningen waarop niet regulier wordt afgelost.

Geldverstrekkers zijn inmiddels opgeroepen om, voor zover mogelijk in samenwerking met intermediairs, hun klanten te benaderen om de risico’s van aflossingsvrije hypotheken in kaart te brengen en de meest risicovolle huishoudens maatwerk te bieden.

Wat betekent het einde van de looptijd van je hypotheek?
Wanneer je iets van iemand leent, dan dien je het geleende op een bepaald moment weer terug te geven. Dit geldt ook bij een hypothecaire geldlening. Met uitzondering van krediethypotheken of Doorlopende Kredieten, heeft elke lening een einddatum. Op deze einddatum, die je kan terugvinden in de hypotheekakte, kan de geldverstrekker de lening opeisen. Dit geldt dus ook voor aflossingsvrije leningen! Als de geldlener niet in staat is om het restant van de lening in één keer af te lossen, dan kan de geldverstrekker de woning noodgedwongen verkopen. Met de verkoopopbrengst wordt vervolgens de schuld (voor zover mogelijk) afgelost.

Welke mogelijkheden zijn er op de einddatum van de hypotheek?
Wanneer een hypotheek de einddatum nadert, dan zijn er verschillende mogelijkheden.

Aflossen
De lening wordt afgelost met een gereserveerd bedrag: tijdens de looptijd heb je een kapitaal gespaard voor de aflossing van de hypotheek (bijv. een spaarhypotheek).  Bij een aflossingsvrije hypotheek kan er gezorgd zijn dat er voldoende financiële middelen zijn om de lening toch af te lossen.

Verlengen van overeenkomst
Met de geldverstrekker wordt de afspraak gemaakt om de lening te verlengen. Hierbij is het natuurlijk zeer aannemelijk dat de geldverstrekker gaat beoordelen of de lening nog wel past bij je persoonlijke en financiële situatie. Als het inkomen volgens de normen niet meer toereikend blijkt te zijn om de hypotheeklasten te betalen, dan zal de geldverstrekker de lening niet voortzetten. Dit kan het geval zijn bij verminderd inkomen (pensionering of minder werken), een naderend pensioen of betalingsverplichtingen van andere kredieten die zijn ontstaan.

Ook andere factoren kunnen een rol spelen. Als je sinds 2001 de maximale duur van renteaftrek hebt genoten (30 jaar), dan heb je geen fiscaal rentevoordeel meer. Bij de beoordeling van de leencapaciteit wordt hier rekening mee gehouden. Rentaftrek leidt immers tot een lagere netto hypotheeklast. Wanneer er geen recht meer is op renteaftrek, dan wordt er daarom zwaarder getoetst. Daarnaast is er natuurlijk nog het renterisico: wanneer de hypotheek de einddatum nadert, wordt bij verlenging de rente opnieuw bepaald. Bij een gestegen rente en dus een stijgende maandlast, kan zomaar blijken dat de lasten niet betaalbaar zijn.

Herfinanciering
Oversluiten naar een andere geldverstrekker is ook een mogelijkheid. Wanneer een nieuwe hypotheek wordt gesloten, dan wordt de haalbaarheid van de gewenste lening door de nieuwe geldverstrekker natuurlijk beoordeeld. De hierboven beschreven factoren (verminderd inkomen, naderend pensioen, einde renteaftrek, kans op hogere rente) spelen ook hier dus een belangrijke rol.

Verkoop woning
Wanneer je niet in staat bent om de hypothecaire lening af te lossen, voort te zetten of opnieuw af te sluiten, dan zal je de woning moeten verkopen. Wanneer de verkoopopbrengst hoger is dan de (resterende) schuld, dan houd je geld over. Hiermee kan je (mogelijk in combinatie met een lagere hypotheek) een kleinere woning kopen of een woning gaan huren. Brengt de verkoop van de woning  te weinig op om de hypotheekschuld af te lossen, dan dien je afspraken te maken over de afbetaling van deze restschuld.

Conclusie
Het is natuurlijk niet gezegd dat een naderende einddatum van een (gedeeltelijk) aflossingsvrije hypotheek voor iedereen leidt tot negatieve verassingen. Veel huishoudens staan echter onvoldoende stil bij de mogelijke consequenties van een resterende schuld op de einddatum. Wij juichen het daarom toe dat consumenten worden gestimuleerd om hierover na te denken.

De volgende kwestie zal opnieuw over dit onderwerp gaan. Tot over twee weken!
 
Jack Tol, Hypotheekadviseur