Een lekkend dak accepteer ik niet!

Als u een huis koopt mag het toch niet de bedoeling zijn dat u al snel de dakpannen moet vervangen. Toch kan dit soms tot het normaal te verwachten onderhoud behoren. Wat zei de rechter hier laatst over?

Wat mag men van elkaar verwachten?
Bij het sluiten van een overeenkomst gaat het niet alleen om wat er precies in de overeenkomst staat, maar ook om wat de betrokken partijen van elkaar mogen verwachten. Dit is natuurlijk niet anders bij de aan- en verkoop van een onroerende zaak.

Garanties
Ook eventuele garanties van de verkoper (zoals de bepaling opgenomen in de NVM-koopakte) moeten worden gelezen met in het achterhoofd de vraag wat de koper en de verkoper over en weer van elkaar mogen verwachten.

Conformiteit
Van groot belang bij de aan- en verkoop van onroerende zaken is het begrip “conformiteit”. Conformiteit houdt in dat bijvoorbeeld een woning daadwerkelijk geschikt moet zijn voor normaal gebruik als woning. Als blijkt dat de woning in kwestie een lekkage vertoont, gaat het er om wat de betrokken hebben willen afspreken en wat zij van elkaar mochten verwachten.

Normaal gesproken zal de koper van een woning natuurlijk verwachten dat het dak van zijn nieuwe woning waterdicht is. Het is volgens de rechter echter niet vanzelfsprekend dat de verkoper dit zonder meer heeft willen garanderen en dat de koper mocht verwachten dat de verkoper een dergelijke garantie heeft willen geven.

Gedragingen en verwachtingen
Als de rechter over een bepaald geval moet oordelen, zal hij een bepaling in een standaardakte eerst uitleggen. Immers, wat partijen precies hebben afgesproken, kan niet uitsluitend worden beantwoord op grond van alleen een zuiver taalkundige uitleg van de bepalingen van dat contract. Het is ook belangrijk wat de bedoeling van de contracterende partij is geweest.

Mag een dak dan lekken?
Garantie. Als er geen omstandigheden zijn waaruit blijkt dat de verkoper wilde garanderen dat het dak niet lekte en helemaal in orde was, moet ervan worden uitgegaan de verkoper geen garantie heeft willen geven.

Deskundigenonderzoek. Dit geldt zeker als de verkoper bij de bezichtiging heeft gemeld dat er enige jaren geleden lekkage is geweest vanwege kapotte dakpannen. En al helemaal als de koper vervolgens een deskundige heeft ingeschakeld om het dak te onderzoeken en deze deskundige ook heeft aangegeven dat er een en ander mis was met het dak en dat herstel van het dak kosten met zich mee zou brengen.

Ouderdom. Ook de ouderdom van een woning moet voor een koper reden zijn om bedacht te zijn op eventuele aanwezige gebreken. Als de koper een oudere woning wil kopen, dient hij rekening te houden met “slijtage” en eventueel een nader onderzoek in te stellen.

Wat zei de rechter daar laatst over?
Onlangs moest de kantonrechter in Arnhem over een soortgelijke zaak oordelen. De rechter gaf toen klip en klaar aan dat in zo’n geval de koper er rekening mee moet houden dat hij op korte termijn serieuze onkosten aan het dak krijgt. Zeker nu het ging om de koop van een huis met een dak van ongeveer vijftig jaar oud, waarbij bovendien zichtbaar sprake was van lekkage. Het vervangen van dakpannen behoort dan tot het normaal te verwachten onderhoud.

Tot over 2 weken