14-09-2016

Leidt een aanpassing van je hypotheek tot een aflossingsverplichting?

In mei 2013 hebben wij een kwestie van geld besteed aan de mogelijkheid om de hypotheek aan te passen zonder dat dit leidt tot een aflossingsverplichting. Sinds 2013 is dit in veel voorkomende situaties verplicht. De rente staat momenteel heel erg laag. Veel huiseigenaren profiteren al van een lage rente. Toch ervaren wij dat veel eigenwoningbezitters zich niet bewust zijn van de fiscale mogelijkheden en beperkingen. Wij brengen dit in deze kwestie van geld daarom nogmaals onder de aandacht.

Maatregelen die hebben geleid tot een beperking van de hypotheekrenteaftrek
De fiscale aftrek van hypotheekrente is al een paar keer beperkt. De ene maatregel ging echter met grotere krantenkoppen gepaard dan de andere. De belangrijkste beperkingen op een rijtje:

• Bestedingsdoel eigen woning

Sinds 1995 is de rente voor een lening alleen aftrekbaar als de lening is gebruikt is voor aankoop, onderhoud of kwaliteitsverbetering van de eigen woning. De rente over leningen die zijn afgesloten voor andere doeleinden (b.v. de aanschaf van een auto, boot, meubels of vakantiewoning) is niet aftrekbaar.

• Beperking duur aftrek

In 2001 is de renteaftrek beperkt tot een duur van 30 jaar. Deze termijn is voor reeds lopende financieringen ingegaan per 1 januari 2001. Iemand die bijvoorbeeld sinds de jaren ’90 een hypotheek heeft waarvan de rente fiscaal aftrekbaar is, heeft recht op een renteaftrek tot 31 december 2030. Wanneer de hypotheek na 2001 is verhoogd voor bijvoorbeeld de aanschaf van een nieuwe keuken, dan geldt over deze verhoging weer een aftrek over een nieuwe periode van 30 jaar.

• Bijleenregeling

Sinds 2004 is de bijleenregeling van kracht. Deze regeling beperkt de renteaftrek bij de koop van een woning waar een verkoop van een woning met overwaarde aan vooraf is gegaan. Een eenvoudig voorbeeld: iemand heeft in 2005 een woning verkocht voor € 200.000. Hierop rustte een hypotheek (waarvan de rente aftrekbaar was) van € 75.000. De (fiscale) overwaarde bedroeg dus € 125.000. Er is vervolgens een nieuwe woning gekocht voor € 300.000. De nieuwe hypotheek is aftrekbaar tot maximaal € 175.000. Wanneer een deel van de overwaarde niet in de nieuwe woning wordt geïnvesteerd, waardoor er dus meer dan € 175.000 geleend moet worden, dan is de rente over het extra geleende deel niet fiscaal aftrekbaar.
 

• Nieuwe regels vanaf 2013

Vanaf 2013 gelden nieuwe regels voor de aftrek van hypotheekrente bij leningen die op of na 1 januari 2013 worden gesloten. Huiseigenaren dienen nieuwe leningen in maximaal 30 jaar volledig en ten minste annuïtair (maandelijkse een vast bedrag) af te lossen, om de hypotheekrente te kunnen aftrekken. Deze verplichting geldt niet voor leningen die op 31 december 2012 al bestonden. Iemand die bijvoorbeeld in 2012 een hypotheek had van € 150.000 en deze hypotheek nu bij een andere bank wil onderbrengen  (oversluiten), behoudt het recht op renteaftrek wanneer er een nieuwe aflossingsvrije hypotheek van € 150.000 wordt afgesloten. De resterende duur van het recht op renteaftrek blijft uiteraard ongewijzigd. Wanneer de lening wordt verhoogd voor bijvoorbeeld een verbouwing van de eigen woning, dan dient de verhoging wel te voldoen aan de nieuwe aflossingseis om de rente te aftrekken.
 
Wijzigen van de hypotheek vaker voordeliger dan gedacht
Wij merken dat veel eigenwoningbezitters terughoudend zijn met het wijzigen van de hypotheek, omdat men van mening is dat elke wijzing leidt tot hogere aflossingsverplichtingen en dus hogere maandlasten. In veel situaties is deze angst niet terecht. In tegendeel: door de lage rentestand blijkt steeds vaker dat er behoorlijk op de woonlasten bespaard kan worden. Deze besparing kan bijvoorbeeld weer worden gebruikt om (vrijwillig) op de hypotheek af te lossen. De (vrijwillige) aflossing op de hypotheek wordt des te belangrijker wanneer het pensioen niet zo hoog is en/of de einddatum van de renteaftrek (voor heel veel hypotheken 31 december 2030) in zicht komt. Veel mensen realiseren zich niet dat dan de feitelijke maandlast veel hoger gaan worden, omdat de belastingteruggave over de rente gaat wegvallen.
 
Laat je bijpraten door een onafhankelijk adviseur
Heel belangrijk is dat de gekozen hypotheekconstructie blijft aansluiten bij jouw persoonlijke wensen. Juist nu de hypotheekrente tot een heel laag niveau is gedaald, is het aan te raden om je hypotheek kritisch door een onafhankelijke adviseur te laten beoordelen. De renteverschillen tussen de verschillende banken en andere geldverstrekkers zijn namelijk groot en alleen een onafhankelijke adviseur kan de hypotheekrentes en andere voorwaarden voor je te vergelijken, zodat je uiteindelijk de hypotheek krijgt die op dit moment het beste bij je past.