03-01-2011
Ouders zullen vaker borg willen staan
Voorspelbaar is dat, indien starters een woning willen kopen maar volgens de (nieuwe) normen niet in aanmerking komen voor een financiering, vaker gekeken zal worden of ouders mee kunnen tekenen of borg kunnen staan, waardoor de kinderen wel voor de financiering in aanmerking komen. Op basis van verscherpte regelgeving voor woninghypotheken dient de totale financiële positie van de ouders (bezittingen, schulden, inkomsten en uitgaven) bij de aanvraag van het kind te worden betrokken. In veel gevallen hebben ouders zelf al een hypotheek en is het eigen (pensioen)inkomen onvoldoende om ook de (extra) financiële lasten voor de hypotheek van het kind te dragen.
Aanbieders hebben geen acceptatieplicht
Daarbij hebben hypotheekaanbieders geen acceptatieplicht. Bij aanvragen voor een hypothecair krediet maken aanbieders een eigen commerciële afweging. Indien aanbieders om hun motiverende redenen garantiestellingen van ouders niet willen accepteren, dan ligt het niet op de weg van DNB/AFM om aanbieders hiertoe toch te verplichten.
Toch zullen ouders kinderen willen helpen
Het is niet moeilijk te voorspellen dat ouders hun kinderen willen helpen bij het vinden van geschikte woonruimte. De huidige markt van huurwoningen is in onze regio voor starters zeer beperkt waardoor zij aangewezen zijn op de markt van koopwoningen. In die situatie zijn toch verschillende alternatieven denkbaar. Wij noemen de meest voorkomende. .
Schenking kapitaal
Ouders kunnen kinderen een bepaald bedrag schenken. Mogelijk dat dit bedrag voldoende is om de noodzakelijke hypotheek te verlagen tot een bedrag dat wel past binnen de actuele normen. Indien het bedrag is bestemd voor de aankoop van een eigen woning gelden hogere schenkingsvrijstellingen (zie hiervoor onze kwestie van geld van 8 december 2010, te vinden op onze site www.nemassdeboer.nl )
Schenking maandelijkse toelage
Ouders kunnen kinderen ook een bepaald bedrag per maand schenken. Wat feitelijk daarmee in het kader van de kredietaanvraag wordt beoogd, is een hoger maandelijks inkomen van het kind te creëren, waardoor er een hoger bedrag geleend kan worden. Allereerst is hier dan weer de vraag of de aanbieder deze bijzondere vorm van inkomen commercieel zal willen accepteren. Op grond van de hiervoor geldende wetgeving volgens de Wet op het financieel toezicht (Wft) is de aanbieder hiertoe niet verplicht.
Kortom, hoe de wijzigingen zullen uitpakken en welk effect dit uiteindelijk zal hebben zal de starter zelf moeten ondervinden. Aangezien aanbieders verschillend met de acceptatieregels omgaan is het van belang dat de verschillende mogelijkheden worden beoordeeld op voors en tegens. Een deskundige en ervaren onafhankelijke hypotheekadviseur kan u daarbij het beste helpen omdat hij niet gebonden is aan de interne regels en beperkingen die een bankadviseur moet meenemen bij zijn advies.
Nieuwe regels voor hypotheken beperken leencapaciteit
Starters opgelet !
Nieuwe regels voor hypotheken beperken leencapaciteit
In onze dagelijkse praktijk ontvangen wij veel vragen over de wijzigingen met betrekking tot maximale hypotheekverstrekking. De voorwaarden waaronder in 2011 hypothecair krediet zal worden verstrekt, zullen scherper worden. Dit kan het voor starters moeilijker maken een woning te financieren. Meer dan in het verleden zal daardoor de vraag komen onder welke voorwaarden ouders mee kunnen helpen.
In 2011 gelden scherpere normen
In 2011 zijn een aantal maatregelen van kracht geworden die invloed hebben op het maximale bedrag dat mensen kunnen lenen voor een hypothecair krediet. Het gaat daarbij onder meer om:
- Een aanpassing van de normen zoals die zijn vastgesteld door het Contactorgaan Hypothecaire Financiers (GHF) per 1 januari 2011 (noot: het betreft aangepaste financieringslastpercentages). Deze aanpassing is het gevolg van berekeningen van het Nationaal Bureau voor Budgetvoorlichting (NIBUD), waarbij wordt aangenomen dat de lasten van burgers in de komende tijd op een aantal gebieden gaan stijgen, zonder dat deze lastenstijgingen volledig gecompenseerd zullen worden door stijgende inkomsten uit arbeid of uitkeringen;
- Later in het jaar zal het nieuwe toetsingskader van kracht zijn. De waakhond van de financiële sector, de Autoriteit Financiële Markten (AFM) en het Ministerie van Financiën willen dat er niet meer geleend mag worden dan 112 % van de aankoopwaarde, waarbij het bedrag dat geleend wordt boven de aankoopwaarde in 7 jaar moet worden afgelost. Onder de aflossing zal waarschijnlijk ook worden verstaan het (versneld) opbouwen van vermogen, waarmee uiteindelijk (een deel van de) de hypotheek kan worden afgelost. Doel is echter dat de netto schuld na 7 jaar niet hoger is dan de aankoopwaarde. De Vereniging Eigen Huis (VEH) vindt dit veel te ver gaan omdat het de woningmarkt voor starters onbereikbaar maakt. De VEH stelt als alternatief voor dat een aflosvrije hypotheek nog maar 50% mag bedragen van het totaal te lenen bedrag. Voor de andere 50% moet dan een aflosregeling worden opgenomen. Een vergelijkbare regel wordt al toegepast bij financieringen met Nationale Hypotheek Garantie en zou dus veel logischer zijn. De politiek zal de nieuwe regels uiteindelijk gaan bepalen.
Ouders zullen vaker borg willen staan
Voorspelbaar is dat, indien starters een woning willen kopen maar volgens de (nieuwe) normen niet in aanmerking komen voor een financiering, vaker gekeken zal worden of ouders mee kunnen tekenen of borg kunnen staan, waardoor de kinderen wel voor de financiering in aanmerking komen. Op basis van verscherpte regelgeving voor woninghypotheken dient de totale financiële positie van de ouders (bezittingen, schulden, inkomsten en uitgaven) bij de aanvraag van het kind te worden betrokken. In veel gevallen hebben ouders zelf al een hypotheek en is het eigen (pensioen)inkomen onvoldoende om ook de (extra) financiële lasten voor de hypotheek van het kind te dragen.
Aanbieders hebben geen acceptatieplicht
Daarbij hebben hypotheekaanbieders geen acceptatieplicht. Bij aanvragen voor een hypothecair krediet maken aanbieders een eigen commerciële afweging. Indien aanbieders om hun motiverende redenen garantiestellingen van ouders niet willen accepteren, dan ligt het niet op de weg van DNB/AFM om aanbieders hiertoe toch te verplichten.
Toch zullen ouders kinderen willen helpen
Het is niet moeilijk te voorspellen dat ouders hun kinderen willen helpen bij het vinden van geschikte woonruimte. De huidige markt van huurwoningen is in onze regio voor starters zeer beperkt waardoor zij aangewezen zijn op de markt van koopwoningen. In die situatie zijn toch verschillende alternatieven denkbaar. Wij noemen de meest voorkomende. .
Schenking kapitaal
Ouders kunnen kinderen een bepaald bedrag schenken. Mogelijk dat dit bedrag voldoende is om de noodzakelijke hypotheek te verlagen tot een bedrag dat wel past binnen de actuele normen. Indien het bedrag is bestemd voor de aankoop van een eigen woning gelden hogere schenkingsvrijstellingen (zie hiervoor onze kwestie van geld van 8 december 2010, te vinden op onze site www.nemassdeboer.nl )
Schenking maandelijkse toelage
Ouders kunnen kinderen ook een bepaald bedrag per maand schenken. Wat feitelijk daarmee in het kader van de kredietaanvraag wordt beoogd, is een hoger maandelijks inkomen van het kind te creëren, waardoor er een hoger bedrag geleend kan worden. Allereerst is hier dan weer de vraag of de aanbieder deze bijzondere vorm van inkomen commercieel zal willen accepteren. Op grond van de hiervoor geldende wetgeving volgens de Wet op het financieel toezicht (Wft) is de aanbieder hiertoe niet verplicht.
Kortom, hoe de wijzigingen zullen uitpakken en welk effect dit uiteindelijk zal hebben zal de starter zelf moeten ondervinden. Aangezien aanbieders verschillend met de acceptatieregels omgaan is het van belang dat de verschillende mogelijkheden worden beoordeeld op voors en tegens. Een deskundige en ervaren onafhankelijke hypotheekadviseur kan u daarbij het beste helpen omdat hij niet gebonden is aan de interne regels en beperkingen die een bankadviseur moet meenemen bij zijn advies.
