Ontbinding Koopovereenkomst vereist aandacht

Even snel een e-mailtje: ‘’Sorry, de bank gaat niet akkoord’’, of toch niet ?

Als u een huis wilt kopen, wordt meestal een financieringsvoorbehoud in het koopcontract opgenomen. Het belang van een goede beschrijving van de voorwaarden om een koopovereenkomst te ontbinden en/of het inroepen van deze ontbindende voorwaarden wordt vaak onderschat. In deze kwestie gaan we in op nut en noodzaak van een goede vastlegging van de voorwaarden en hoe daar mee om te gaan.

Financieringsvoorbehoud, wat houdt het ook alweer in?
Een financieringsvoorbehoud geeft u als koper binnen een bepaalde termijn de mogelijkheid het koopcontract te ontbinden als u kunt aantonen dat u geen financiering voor de woning kan krijgen. Het komt regelmatig voor dat er problemen ontstaan als een beroep wordt gedaan op een financieringsvoorbehoud. Dat de bepalingen in de koopovereenkomst over ontbinding van de overeenkomst van groot belang zijn, blijkt weer eens uit een recente rechtszaak.
Het gebeurt regelmatig dat een koper een e-mailt zend met de mededeling: “Helaas moet ik de koopovereenkomst ontbinden omdat ik geen financiering van de bank krijg. Sorry voor het ongemak”. Echter zo gemakkelijk zal het niet gaan.

Wat staat er in de koopakte?
In de (NVM) koopakte staat het volgende over de ontbindende voorwaarden als de financiering niet lukt: ‘’Dit beroep moet geschieden door middel van een aangetekende schriftelijke mededeling, volledig gedocumenteerd, en tijdig verzonden aan de notaris en de verkopende makelaar.’’

De praktijk
In een recente uitspraak van de kantonrechter speelde een zaak waarbij de kopers zich lieten bijstaan door een hypotheekadviseur. Deze ontving van twee banken afwijzingen van de hypotheekaanvragen.

Op het moment van de afwijzingen had de verkopende makelaar een computerstoring. De hypotheekadviseur probeerde diezelfde dag (en tijdig) te bellen met de verkopende makelaar. Deze was echter op vakantie. De volgende dag (en nog steeds tijdig) zond de hypotheekadviseur een e-mailbericht aan de makelaar met de afwijzingsbrieven van de twee banken. Vanwege de computerstoring kwam dit e-mailbericht echter niet aan bij de makelaar.

Verkopers kopen andere woning
De verkopers hadden de dag na het verstrijken van de termijn waarbinnen de kopers de koop konden ontbinden, een andere woning gekocht. Zij dachten immers dat de verkoop van hun oude woning onvoorwaardelijk was geworden.

Een week later (en toen te laat) berichtte de hypotheekadviseur aan de notaris dat er een beroep was gedaan op het financieringsvoorbehoud. De notaris heeft dat bericht aan de makelaar doorgestuurd. Er ontstond toen voor de verkopers een probleem. Zij dachten hun huis te hebben verkocht. Echter door het inroepen van het financieringsvoorbehoud werd de koop ontbonden door de koper.

Formele eisen
De verkoper maakte de stap naar de rechter. Zij meenden dat er niet tijdig en niet op de juiste wijze een beroep was gedaan op het financieringsvoorbehoud door de koper.

De kantonrechter gaf aan dat de koopakte duidelijk is. De kopers hebben niet aan de formele eisen voldaan omdat:
• zij het ontbindingsbericht niet aangetekend hebben verstuurd;
• de notaris niet tijdig is bericht (de ontbindingsverklaring moest immers worden gestuurd aan de makelaar én de notaris);
• de afwijzende brieven niet zijn voorzien van de vereiste documentatie (in dit geval: de hoogte van de hypotheekaanvraag en overige documentatie).

De rechter meende wel dat het feit dat de verkoopmakelaar niet tijdig op de hoogte is gebracht door de computerproblemen, voor rekening en risico komt van de verkoopmakelaar en dus van de verkopers. Het feit dat de kopers een beroep op de ontbindende voorwaarde hebben gedaan door middel van een e-mailbericht en niet door middel van een aangetekende brief, maakt volgens de rechter in beginsel nog niet dat het beroep op de ontbindende voorwaarde niet geldig zou zijn. Het gaat er immers om dat de verkopers binnen de overeengekomen termijn op de hoogte zijn gebracht van het inroepen van de ontbindende voorwaarde.

Koopakte is duidelijk
De rechter overweegt echter dat de koopakte duidelijk is: de notaris had ook tijdig moeten worden geïnformeerd, zodat hij op zijn beurt – bij afwezigheid van de makelaar – de verkopers tijdig had kunnen informeren over de ingeroepen ontbinding. De verkopers hadden inmiddels een andere woning gekocht, zodat zij in hun belangen zijn geschaad door toedoen van de kopers. De rechter beslist dat de kopers de boete, zoals deze was opgenomen in de koopovereenkomst, moeten betalen.

Stipte opvolging noodzakelijk!
De formele eisen in de koopovereenkomst voor ontbinding van de koop zijn er niet voor niets. Het is daarom belangrijk de eisen stipt op te volgen. Loop geen onnodig risico! Vaak moet zowel aan de verkoopmakelaar als aan de notaris tijdig een aangetekende brief worden verstuurd. Een ervaren ‘aankoopmakelaar’ kan dergelijke problemen voorkomen.